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上周有一則關(guān)于中介費收費或?qū)ⅰ跋薷摺钡南⒃诰W(wǎng)絡(luò)上傳開了，且不說該條消息是否真實，單就由此產(chǎn)生的天量評論就可以非常明顯的看出，廣大的消費者對目前市場上主流的中介費收費標(biāo)準(zhǔn)有多么的“不爽”。真可謂是：苦中介費久已?。?/p>
現(xiàn)在市場中的中介費收費真的高得離譜嗎？房屋買賣時究竟付多少中介費才算合理呢？
今天柯南就來跟大家聊聊關(guān)于中介費的那些真相。在正式開始這個話題前，柯南要鄭重地擺明兩點基本態(tài)度：
一、柯南雖然是行業(yè)中人，但今天的文章一定會盡力秉持客觀公正，不帶有色眼鏡的態(tài)度，闡明問題的真相。
二、就目前市場上主流的中介費收費標(biāo)準(zhǔn)，如果沒有給到適當(dāng)?shù)恼劭?，結(jié)合目前市場中的服務(wù)整體現(xiàn)狀，柯南認(rèn)為對大部分支付中介費的買房者而言是不公平，不合理的！
亮明基本態(tài)度后，正式開始今天對中介費問題的真相揭示。
真相一：中介費收費的現(xiàn)狀是怎樣的？
目前市場中的中介費大致有三種收費類型：
①按成交價格的百分比收費且不能打折或只能小幅打折
②按成交價格的百分比收費能打較大折扣
③按套收取固定數(shù)額的中介費
采用第一種收費方式的基本上都是所謂的大中介公司，目前這些公司不但很難給打折，而且在鏈家的引領(lǐng)下，還不斷上漲收費比例。
例如：目前上海的大中介公司（不單是鏈家），不但要向買房者收取2%的中介費，還要向賣房者收取1%的中介費，而且即便是有所打折，也只是象征性地在屬于買房者的2%的費用中給那么一點點折扣。
其實大家都知道羊毛出在羊身上這個道理，無論是如何變換收費名頭，最終的單都是由買房者“買”下的。
買房者如果在這些所謂大中介買房的話，即便是爭取到了一些折扣，支付的中介費基本也得在2.7%-2.8%左右。
采用第二種收費方式的是一些中小型的中介公司，他們的收費可以談?wù)劭?。只要不是獨家房源，談判技巧運用得好，許多時候中介費的折扣還是挺給力的。
采用第三種收費方式的是一些打著互聯(lián)網(wǎng)旗號的平臺型公司（貝殼不算）。這些公司通常沒有固定線下門店，靠線上平臺引流，他們一般都號稱自己不是中介，是去中介化的公司，但實則干的也是中介性質(zhì)的業(yè)務(wù)。
真相二：中介費的本質(zhì)“全貌”是啥樣子？
中介費的實質(zhì)是什么？表面上看中介費就是對單次居間服務(wù)成功的勞動報酬。但這并非是中介費的本質(zhì)“全貌”。每筆中介費實際包含著顯性的收費和隱性的收費兩部分。
顯性的收費是指對完成本次居間服務(wù)所有參與人員的各種勞動付出的報酬。隱性的收費包含的內(nèi)容主要是流量獲取及信息推送的成本，各種管理的成本，更重要更大頭的部分是對一次成功居間背后數(shù)十次不成功居間服務(wù)的勞動付出的分?jǐn)偂?/p>
所以說每個支付中介費的消費者所付的錢，不光是在為自己的這次交易買單，同時也是在為其他N次沒有成功的居間服務(wù)買單。
以上就是中介費的本質(zhì)“全貌”，也是許多消費者并不知曉的真相。非?？陀^地講，對于每位支付中介費的消費者而言，這是不合理，不公平的，但卻是非常真實的存在。
對于房屋中介服務(wù)，這種低頻次，失敗率遠(yuǎn)高于成功率的居間服務(wù)，結(jié)合目前行業(yè)的運作方式，中介費這樣的本質(zhì)“面貌”，沒有行政政策的干預(yù)，是很難整體性改變的。
搞明白了中介費的本質(zhì)“面貌”，我們就不難理解為何那些所謂的大中介公司對于中介費打折非常地“感冒”。
大中介公司流量成本高，信息推送成本高，管理成本高，更關(guān)鍵的是它們高成交量的背后是更加高得多的失敗的居間成本，還有就是一旦成交，“分杯羹”的人也多得多。這些注定了在中介費的問題上必定也必須“寸土不讓”。
但即便是如此，大中介公司在那些總價高的成交單子的中介費上仍咬死不松口的一貫做法，的確是太過“貪心”了。
真相三：大中介公司死扛中介費不打折的底氣何在？
現(xiàn)在市場中的大中介公司基本上中介費都不打折，即便打折，折扣的力度也是小的可憐。
面對那些中小中介公司大力度的中介費打折，以及收固定費用的平臺公司的競爭，這些大中介何來的底氣和硬氣？它們不怕客戶拍拍屁股，大量流失嗎？
這些大中介公司的“豪橫”源于它們對二手房信息流量的控制。二手房交易的最底層基礎(chǔ)就是信息流。
無論是線上還是線下，二手房的房源端及客戶端的信息流量都被這些大中介公司通過砸錢和人海戰(zhàn)術(shù)所壟斷。
尤其是房源端，由于房東現(xiàn)在都習(xí)慣于報到手價，賣房沒成本，加上大中介們的宣傳，所以絕大部分房東在掛牌賣房初期，基本上都是只掛大中介公司。
控制住足夠的房源，是它們應(yīng)對中小中介公司和平臺型公司中介費競爭的核心法寶。
中小中介公司無法獲得資本支持，流量競爭中處于天然劣勢。雖然許多都是在某個區(qū)域內(nèi)扎根很久的“老土地”，對于區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)信息流量的把握和掌控力未必不如大中介公司，但是數(shù)量上肯定是差了好幾個級別。
中小中介公司的最大的短板是房源端和客戶端流量的匹配度低，又很難形成區(qū)域和區(qū)域之間的聯(lián)動合力，所以折扣力度大是很誘人，但不可能次次都實際“落地”，因此這樣的收費方式也無法成為市場主流。
平臺型公司初創(chuàng)時倒是很容易獲得資本青睞，有資本撐腰，短期內(nèi)能在流量競爭上風(fēng)光一把?？墒嵌址可獾奶厥庑詻Q定了這是一門必須要有長期積累和根基的生意。
絕大部分的平臺型公司雖然都大打互聯(lián)網(wǎng)旗幟，都號稱要顛覆中介行業(yè)，但實質(zhì)都是由無行業(yè)基礎(chǔ)和根基，對行業(yè)認(rèn)識不透徹，把控能力弱的門外漢在掌舵。干的也都是稍加改良的中介業(yè)務(wù)，而不是根本上顛覆中介作業(yè)模式的事。
沒有足夠多時間的中介行業(yè)積累和根基，業(yè)務(wù)運作模式又不是顛覆性質(zhì)的，單靠燒錢是無法真正做到足夠大的規(guī)模的。即便強行做到較大規(guī)模，也維持不住，增長遲滯。
沒了規(guī)模效應(yīng)，資本就沒了上市退出的機(jī)會，資本看不到上市薅羊毛的機(jī)會，自然不會再給平臺公司“輸血”。所以平臺公司基本都是開始時貌似氣勢洶洶，勢頭迅猛，但搞著搞著就偃旗息鼓，折戟沉沙了。當(dāng)初風(fēng)光無限的“愛屋吉屋”就是最好的明證。因此，現(xiàn)在還活著的某些按固定數(shù)額收中介費的平臺型公司也成不了市場主流。
交易規(guī)模成為不了主流，中介費收費方式也就不能成為主流，大中介公司也由此硬氣得很，中介費說一不二，愛買不買！
真相四：中介服務(wù)究竟包括哪些內(nèi)容？
消費者不清楚中介到底提供了哪些，多少服務(wù)，這也是中介費被嚴(yán)重吐槽的重要原因。
我們常常聽到消費者這樣的說法：“中介根本沒干啥，帶看了幾次房子，約了房東談了一下，就成交了，中介費收得太容易了！”
消費者的感覺錯了嗎？沒錯！那么中介真的就是帶看幾次，約下房東談?wù)劸湍茌p松搞定成交，舒服地收到中介費？
答案肯定是否定的。中介服務(wù)的特殊性，決定了消費者確實無法看到所有服務(wù)的面貌。所以按照成交價的一定百分比收取中介費是有其合理性的。
不過如果按百分比收取的中介費總額很大的話，那么這個比例就應(yīng)該有所減少，不然對于付中介費的消費者就不合理了。
因為再優(yōu)質(zhì)到位的服務(wù)，對于單次成功的居間而言，都不值那個高額價的中介費。高額中介費中的很大一部分，就像前文中提到的那樣，是在替無數(shù)不成功的居間買單。
那么中介服務(wù)能具體量化嗎？這項工作需要相關(guān)管理部門來搞，可惜目前恐怕很難做到。量化做不到，但粗略地分段卻是很容易做到和實行的。
在柯南看來，中介服務(wù)可以粗分為兩個階段，兩個階段以合同簽定完成為分界線。中介收費應(yīng)該也能以此為界限，分段收費。
目前一些大中介以及部分法律界人士按照《民法典》關(guān)于居間相關(guān)法條的規(guī)定認(rèn)為只要是合同網(wǎng)簽完成，中介居間就算是全部完成了，就能收取全部中介費用。
有鑒于此，不少中介尤其是大中介，網(wǎng)簽合同一完成，就急吼吼地索要起全額的中介費。
一旦收到所有中介費，接下來的后續(xù)交易事宜就開始各種不上心，各種敷衍了事，許多朋友都遇到過類似情況吧？碰上了，中介們的托詞是合同一簽，居間就算完成了。
從法律層面上講或許是這樣的，但對于房屋中介這項涉及金額巨大，交易過程復(fù)雜性強的居間服務(wù)，把簽完合同作為居間完成的標(biāo)準(zhǔn)，柯南個人認(rèn)為是有所不妥的。
合同簽定后的各項涉及交易完成的事宜都應(yīng)該算是中介服務(wù)中不可少的項目，而且應(yīng)該單獨列項，單算服務(wù)費用，并給與消費者選擇與不選擇的權(quán)利。
真相五：不超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY三倍的中介費規(guī)定適合實行嗎？
這樣的規(guī)定若是管理層非要出，那實行不是個問題，但合不合適市場良性有序地發(fā)展，是否真的對消費者長期性的有利，則是個需要好好思考的問題。
網(wǎng)傳中的中介費標(biāo)準(zhǔn)如果實行，固然會使不少中介關(guān)門歇業(yè)，但指望以此滅掉中介行業(yè)則絕無可能。
這樣一點的中介費，對于夫妻老婆店或許還能維持，但凡有點規(guī)模的都會玩不轉(zhuǎn)。沒有立刻關(guān)門大吉，熬下來的中介會如何應(yīng)對呢？
大部分就不得不重拾早年中介行業(yè)吃差價的陋習(xí)，這絕不是危言聳聽，而是必然會發(fā)生的狀況。這樣的狀況對行業(yè)發(fā)展有利嗎？對消費者有利嗎？
真相六：中介費究竟多少才合理且合適？
這個問題真的是沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，站在不同立場，給出的答案一定會不同，而且可能會有天壤之別。
柯南作為一個講良心的行業(yè)從業(yè)者，本著兼顧行業(yè)人員利益及行業(yè)發(fā)展以及消費者利益的態(tài)度，給到的答案是依然應(yīng)該按照成交價的一定合適百分比收中介費。
中介費太高對付錢的消費者不合理，但太低則會讓中介生存困難，行業(yè)變得混亂無序的風(fēng)險加大。適度但不很高的中介費，能讓中介行業(yè)良性發(fā)展下去，又能抑制住一些大中介通過高額中介費中的超高利潤搞大肆擴(kuò)張，壟斷市場。
中介費合適的比例，柯南認(rèn)為應(yīng)該是不超過總房價的1.5%（買豪宅的除外）。在這個標(biāo)準(zhǔn)之下，具體多少，就看消費者和中介各自的本事了。
同時柯南覺得，中介費應(yīng)該如前文中所說的那樣，分成兩部分收，網(wǎng)簽合同前的服務(wù)部分占三分之二，網(wǎng)簽后的后續(xù)服務(wù)占三分之一。
后一部分的收費允許消費者選擇性支付，消費者如果覺得后續(xù)服務(wù)能自己搞定，可以選擇不要中介服務(wù)。
以上這些關(guān)于中介費收費的想法，是柯南摸著良心，盡力秉持客觀的觀點，但是柯南不是管理層面的，中介費未來到底會不會出新標(biāo)準(zhǔn)，會不會如網(wǎng)傳的標(biāo)準(zhǔn)辦，天知道！
柯南知道的是，以目前市場的狀況，想要在中介費的問題上討到便宜，對于絕大部分的消費者來講并非易事，但也不是不可能，不過首先要具備以下幾個條件：
①中介行業(yè)內(nèi)有可信任的熟人；
②自身有較豐富的二手房交易知識儲備和經(jīng)驗；
③人生閱歷足夠多，識人待人的技巧足夠高；
④能“演”，有演員的潛質(zhì)。
具備了以上幾點條件，如果還有運氣的加持，那么買房時或有比較大的機(jī)會付個較“爽”的中介費。至于具體如何實踐操作，有興趣的可以直接私信柯南，我們一對一單聊！
我是樓市柯南，一名資深的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，還原最底層的房地產(chǎn)現(xiàn)實，講述老百姓最關(guān)心的房地產(chǎn)話題。我的觀點和意見或許會有偏頗，但我保證本著良心講自己的想法，用最接地氣的方法講自己的認(rèn)知，希望能幫助到需要的朋友，如果覺得柯南的文章還有些看頭的，不妨給推薦推薦，希望我的一些經(jīng)驗和經(jīng)歷能幫助到更多需要的朋友。若有問題可以隨時在評論區(qū)聯(lián)系我或是私信我。感謝每一位看完文章的朋友！柯南一直在這里等待你的關(guān)注！
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