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購房者斷供致開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，開發(fā)商是否可以解除購房合同？

引言

從上個(gè)月開始，從江西掀起了“停貸潮”。相關(guān)消息顯示，目前強(qiáng)制停貸的樓盤已增加至84個(gè)。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，景德鎮(zhèn)、武漢、商丘、鄭州等城市14個(gè)樓盤業(yè)主發(fā)布“強(qiáng)制停貸告知書”的總影響戶數(shù)約4.6萬戶、總房款約347億，明文提到的資金缺口就有61億。

此次風(fēng)波從業(yè)主和地產(chǎn)企業(yè)蔓延至銀行體系，事件發(fā)展到現(xiàn)在這一步引起了全社會(huì)的共同關(guān)注。實(shí)際上，涉事的爛尾樓部分是因房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展問題而起。對(duì)于業(yè)主的困局，我們也深感同情，期待事件能夠得到完美解決。

其實(shí)因購房而造成的斷供糾紛并不在少數(shù)，無論是買房者的個(gè)人，還是賣房者的開發(fā)商都需要因此承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。斷供以后，個(gè)人就真的能等到樓盤復(fù)工交房后再恢復(fù)供貸嗎？

購房者斷供，

開發(fā)商是否可以解除購買合同？

通常來說，開發(fā)商出售的是期房，購房者在買房時(shí)尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，銀行面臨已發(fā)出貸款但未取得房屋抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)期。因此，銀行為保障資金安全，通常會(huì)與開發(fā)商簽訂貸款合作協(xié)議，開發(fā)商需對(duì)購房者所貸款項(xiàng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，在房屋抵押登記手續(xù)辦理完成后，擔(dān)保責(zé)任解除，這就是實(shí)務(wù)界中所稱的“階段性擔(dān)?！?。

在購房人無力償還貸款，開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任代償后，依法有權(quán)向購房人進(jìn)行追償，但實(shí)務(wù)中，此種追償權(quán)卻難以行使。購房人之所以斷供，往往是財(cái)務(wù)狀況極度惡化，債務(wù)累累，甚至多數(shù)是已經(jīng)被其他債權(quán)人對(duì)預(yù)售房屋進(jìn)行了預(yù)查封。

在《民法典》及《擔(dān)保制度司法解釋》施行之前，開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后，對(duì)購房人的追償權(quán)僅是普通債權(quán)，在財(cái)務(wù)人負(fù)債累累的情況下，通常難以受償。在《民法典》及《擔(dān)保制度司法解釋》之后，開發(fā)商可以主張行使銀行對(duì)購房者享有的擔(dān)保物權(quán)，進(jìn)行優(yōu)先受償。但要實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，實(shí)踐中也需經(jīng)過漫長的評(píng)估、拍賣程序，時(shí)間成本較高。

有鑒于此，開發(fā)商在購房者斷供，承擔(dān)保證責(zé)任后，除了行使追償權(quán)外，部分糾紛也另辟蹊徑，采用解除購房合同的方式來解決。司法實(shí)踐中，關(guān)于購房者斷供，開發(fā)商能否解除合同，存在不同的觀點(diǎn)：

①不支持解除合同

經(jīng)檢索各地法院不支持解除合同的裁判觀點(diǎn)，理由主要基于以下幾點(diǎn)：

第一，商品房買賣合同的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢，開發(fā)商的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，可通過追償權(quán)保障自身權(quán)利。

如常州中院在（2023）蘇04民再70號(hào)再審民事判決書中，認(rèn)為：因某公司、杜某之間存在商品房買賣合同關(guān)系以及兩者與某銀行常州分行之間的銀行貸款擔(dān)保保證合同關(guān)系。商品房買賣合同中，某公司作為開發(fā)商承擔(dān)的合同義務(wù)是交付房屋、將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至購房人名下；而杜某作為購房人的合同義務(wù)是支付購房款。

本案中，杜某已經(jīng)依約支付了全部購房款，某公司作為賣方的商品房買賣合同的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。某公司也已經(jīng)將涉案房屋實(shí)際交付給杜某使用，而涉案房屋產(chǎn)權(quán)過戶及房產(chǎn)證的辦理，屬于杜某享有的合同權(quán)利并非合同義務(wù)，杜某不需對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。雙方商品房買賣合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)基本完成，該合同關(guān)系中杜某不存在違約行為。

至于杜某未按期償還銀行貸款致使卓盛公司依法承擔(dān)其作為保證人應(yīng)承擔(dān)的連帶清償責(zé)任，這屬于某公司原本應(yīng)該預(yù)知的合同風(fēng)險(xiǎn)，其依此享有作為保證人承責(zé)后依法向債務(wù)人杜某進(jìn)行追償?shù)臋?quán)利。某公司以杜某違反商品房買賣合同為由，訴請(qǐng)解除雙方之間的商品房買賣合同，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立。

第二，約定解除條款為無效格式條款。

如蚌埠中院在（2023）皖03民終3692號(hào)民事判決中，認(rèn)為：案涉的《商品房買賣合同》是某投資公司為重復(fù)使用而預(yù)先擬定的，在雙方訂立合同時(shí)，某投資公司就該合同附件四第四條第8款并未與丁某單獨(dú)協(xié)商，故該條款為格式條款。

《商品房買賣合同》附件四第四條第8款中約定“若買受人未能按期向按揭貸款銀行償還到期貸款本息……出賣人有權(quán)解除合同及相關(guān)協(xié)議”，該約定排除了丁某在付清購房款后，要求合同繼續(xù)履行并取得涉案房屋所有權(quán)的主要權(quán)利。

綜上，雙方就涉案《商品房買賣合同》附件四第四條第8款中關(guān)于解除案涉合同的約定無效，該條款對(duì)雙方不具有法律效力。

②支持合同解除

各地支持合同解除的裁判觀點(diǎn)，主要理由有以下幾點(diǎn)：

第一，約定解除條款系雙方真實(shí)意思表示，開發(fā)商有權(quán)行使約定解除權(quán)。如江西省高級(jí)人民法院在（2023）贛民終365號(hào)民事判決書中，認(rèn)為：

某集團(tuán)公司與唐某簽訂的《南昌市商品房買賣合同》，系各方真實(shí)意思表示，合同中約定的解約條款內(nèi)容明確，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。

合同簽訂后，唐某未按合同約定支付購房貸款，導(dǎo)致某集團(tuán)公司承擔(dān)了代償責(zé)任。唐某逾期支付的購房按揭款由某集團(tuán)公司代償后，唐某并未向某集團(tuán)公司支付代償款，雙方的合同約定的解約條件已成就。

第二，購房者已構(gòu)成根本違約，開發(fā)商的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。如貴陽中院在（2023）黔01民終5222號(hào)民事判決書中，認(rèn)為：

本案中被上訴人因?yàn)閿喙┬袨閷?dǎo)致上訴人向銀行承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，且上訴人代被上訴人歸還按揭貸款等各項(xiàng)費(fèi)用后，被上訴人至今未向上訴人支付相關(guān)款項(xiàng)，因被上訴人的違約行為，導(dǎo)致上訴人房屋買賣的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，上訴人訴請(qǐng)解除合同既符合雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第1.3.3條約定，亦符合《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的規(guī)定，故本院對(duì)上訴人要求解除合同的訴請(qǐng)予以支持。

開發(fā)商有權(quán)解除是主流

根據(jù)大數(shù)據(jù)檢索，目前持第二種，認(rèn)為開發(fā)商享有解除權(quán)是較為主流的司法判例觀點(diǎn)。我們也傾向于支持第二種觀點(diǎn)。

首先，商品房買賣合同與貸款合同不能割裂來看。

從法律關(guān)系的角度分析，商品房買賣合同與貸款擔(dān)保合同雖然是獨(dú)立的兩個(gè)協(xié)議，但就整個(gè)房地產(chǎn)交易中，兩個(gè)合同聯(lián)系緊密，不能將商品房買賣合同與貸款合同割裂開來看。

其次，意思自治是民事法律制度的基本原則。

《中華人民共和國民法典》第五百六十二條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”購房者與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》系雙方協(xié)商的結(jié)果，其中包括購房者斷供后，開發(fā)商享有的單方解除權(quán)，該約定不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)當(dāng)被支持。

最后，購房者具有支付房款的義務(wù)。

作為《商品房買賣合同》的雙方主體，購房者的主要義務(wù)是支付全部購房款。因業(yè)主欠貸導(dǎo)致開發(fā)商被銀行劃扣業(yè)主剩下全部貸款，其實(shí)質(zhì)是開發(fā)商之前收取的購房款以代償按揭貸款的形式“返還”給買受人，開發(fā)商并未實(shí)現(xiàn)其獲取購房款的合同目的，有權(quán)解除合同。

結(jié)語

綜上分析，在購房者斷供，開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的情況下，開發(fā)商有權(quán)依據(jù)合同約定或法律規(guī)定行使解除權(quán)，要求解除商品房買賣合同，這既是尊重當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)，也是維護(hù)社會(huì)公平、踐行誠實(shí)信用原則的重要表現(xiàn)。

當(dāng)然，本文探討的斷供、開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任是在開發(fā)商被劃扣了大部分或全部剩余貸款，占總房價(jià)相對(duì)比例較大的大前提下，即是一種較為嚴(yán)重的違約行為，如果是購房者僅有少量期數(shù)出現(xiàn)斷供，銀行對(duì)開發(fā)商劃扣金額不大，期數(shù)不多等前提下，還應(yīng)當(dāng)綜合考慮違約程度和公平原則。

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