專業(yè)房產(chǎn)律師團隊
提/供/專/業(yè)/法/律/服/務
全國服務咨詢熱線 18511557866
全國服務咨詢熱線 
一、房屋買賣糾紛有哪些？
1、商品房預售糾紛
近年來商品房的買賣大多采用預售的方式。但是，當購買者依售房宣傳廣告、規(guī)劃設計訂立預售合同后，在房屋正式交付使用時，卻發(fā)現(xiàn)標的與原來的廣告宣傳不同或是開發(fā)商在預售之后，不能辦理產(chǎn)權(quán)證；或者是開發(fā)商不能按期交房，或有其他違約行為而發(fā)生糾紛。
2、單位集資房和已參加房改的公有住房的出售糾紛
根據(jù)國務院的房改政策，單位建設的含有職工福利性質(zhì)的住房基本上已出售歸職工所有，不過對這些房屋的上市交易還有一定的限制條件，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。
而有些職工在條件好，想購買新商品房時，會將房改房出售，但縣一級的房改房出售又未制定相關(guān)政策，或是有些職工為了逃避交納稅金和出售收益，許多房屋都是私下出售，根本無法辦理過戶手續(xù)。結(jié)果是由于違反了限制性規(guī)定，造成了大量買賣行為無效而發(fā)生糾紛。
3、私有房屋和二手房買賣糾紛
房屋是不動產(chǎn)，依據(jù)法律規(guī)定在轉(zhuǎn)讓時必須辦理變更登記，而且要交納稅款。社會上大量存在因不愿交納稅款，在房屋買賣后不變更登記（俗稱過戶）的行為，隨著房價的上漲或遇到房屋拆遷時，有些人對原賣價反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。
4、商品房出售糾紛
商品房的出售過程中，主要是因出售方違約造成糾紛。有因商品房面積不足、質(zhì)量存在瑕疵、出售方不出具發(fā)票、辦理房產(chǎn)證等問題而發(fā)生糾紛。也有買房人未能如期支付房款，出讓人要求履行付款義務，甚至是主張解除合同的。
二、如何解決房屋買賣糾紛？
對于房產(chǎn)糾紛中的當事人而言，委托優(yōu)秀的專業(yè)房產(chǎn)律師確是能夠幫助其更大程度的維護自身合法權(quán)益。而請會處理房屋買賣糾紛律師，對于很多處于房屋買賣合同糾紛中的人而言，也十分必要。
一方面，房屋買賣糾紛的普發(fā)性和大眾法制意識的加強，使得對專業(yè)的房屋買賣糾紛律師的需求日益增多。
另一方面，房屋買賣糾紛類型案件所涉及標的額往往有幾十萬、幾百萬甚至達到幾千萬，較高的訴訟標的額也意味著代理律師能拿到更多的代理費，從而決定了請房屋買賣合同糾紛律師也更有意于此類型案件的代理。
但是，從另一個角度來看，請房屋買賣合同糾紛較高的代理費給越來越多從事于或者有志于從事律師行業(yè)人帶來誘惑，從而導致在房屋買賣合同糾紛律師隊伍中專業(yè)性方面良莠不齊，甚至不排除有些人在房產(chǎn)買賣合同糾紛律師的隊伍中濫竽充數(shù)，致使一些房屋買賣合同糾紛的當事人不明真相，從而不能更好地依法維護自身的合法權(quán)益。
因此一名專業(yè)的房屋買賣糾紛律師，在專業(yè)知識層面，必須至少同時具有合同法和房產(chǎn)法兩個方面的法律知識。
同時，對于房產(chǎn)交易市場中的法律實務而言，僅僅具備法律知識還是不夠的，沒有豐富的房產(chǎn)買賣糾紛的訴訟代理的實戰(zhàn)經(jīng)驗，也終歸難以避免紙上談兵的嫌疑。
一.農(nóng)村集體土地上的房屋
近些年來，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的糾紛多發(fā)，有些甚至已居住多年，一旦發(fā)生拆遷、增值等情況，仍會引發(fā)糾紛。
不管是農(nóng)村的平房小院還是樓房(所謂小產(chǎn)權(quán)房)，只要是集體土地上的房屋，城鎮(zhèn)居民不能購買。原則上不單城鎮(zhèn)居民，就連非本村集體組織的農(nóng)民也不能購買，否則無效。當然在一些特殊情況下，比如購買后已把戶口遷入該村成為該村村民，之后可以考慮承認其效力。
有時當?shù)卮逦瘯蜴?zhèn)政府，會為此類房屋發(fā)證或背書承諾，但是按法律規(guī)定，房屋所有權(quán)證的發(fā)證機關(guān)應該是區(qū)縣級政府部門，鎮(zhèn)政府并無此發(fā)證職能，這種證不能保證效力。
二.承租公房
承租的公房，所有權(quán)屬于國家或相應的單位，不屬于具體使用的人，既然承租人沒有所有權(quán)，當然也無權(quán)出售了。
有些情況下可以采取變通的方法出讓承租權(quán)，是否可以如此操作，建議向該公房管理單位核實。即使可以，轉(zhuǎn)讓的也是承租權(quán)而非所有權(quán)。這一點購買者必須明確。
三.房改中取得的部分產(chǎn)權(quán)或有回購限制的房屋
我國的房屋所有權(quán)體系比較復雜，也有一些歷史原因，比如央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房之類的。其中有些單位進行房改后單位是保留部分產(chǎn)權(quán)或回購權(quán)的，這些房子的出售受到原來約定或承諾的限制，不能自由上市交易。
碰到此類特殊房產(chǎn)，要先確認是否可以交易，可以到該房產(chǎn)所在地的房屋管理機關(guān)具體確認交易的手續(xù)和限制。
即使可以交易，一般也涉及補交土地出讓金等費用問題，關(guān)于此類費用的數(shù)額和承擔，最好提前有個準備與賣方溝通并做明確約定。
四.經(jīng)濟適用房等限制上市交易的住房
有些房子上市交易是受一定時間和條件限制，甚至不能上市交易的。比如經(jīng)濟適用房，以前規(guī)定要滿5年才能上市交易，且交易時要繳納相應的土地出讓金。今后也可能改為禁止上市交易，政府按一定價格回購。回遷房、標準價購買的房產(chǎn)也都涉及類似的問題。
另外，還有“兩限房”，類似于這樣的房產(chǎn)，其交易條件往往受到政府和國家的限制，交易前要先查清，確定能否交易，如何交易。這種情況實際與第三種情況類似。
五.涉及共有產(chǎn)權(quán)的房屋
涉及共有產(chǎn)權(quán)的房屋，出售應該經(jīng)過共有人的同意，共同操作才能合法完成。所以，在二手房交易時，要先查清楚房屋所有權(quán)證書，看清楚上面是否有共有人，如果有，應要求所有共有人共同簽署相應合同。
要特別注意一點：有些情況下，房屋所有權(quán)證上只有一個人的姓名，但是該房也可能存在法律上的共有人，最典型的就是夫妻共有的房產(chǎn)登記在夫妻一方名下。實踐中，因此發(fā)生的爭議也是相當多的：有的是在離婚時夫妻一方利用轉(zhuǎn)讓等方式轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，有的是因房屋增值，出售房屋的一方利用這個理由反悔。
在二手房交易時如果碰到賣方是已婚的話，不管房產(chǎn)證上配偶是否登記為共有人，律師建議要求賣方的配偶出具相應證明同意的文件。在實地看房時也要注意有沒有其他共同居住人，這些人有沒有什么意見。多加點小心，免去不必要的麻煩和糾紛總是沒錯的。
六.未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋
這種情況是指可以取得產(chǎn)權(quán)證，但是暫時未取得產(chǎn)權(quán)證的情況。商品房的產(chǎn)權(quán)證辦理往往是一個需要一定時間的過程，幾個月甚至一兩年都有可能。如果開發(fā)商出現(xiàn)什么問題，入住后三五年無法辦理產(chǎn)權(quán)證甚至最終無法取得產(chǎn)權(quán)證的情況也可能出現(xiàn)。
在未取得產(chǎn)權(quán)證前，原來的商品房購房者可能會因某種原因想出售。這種情況下簽訂買賣合同是有效的，但是這類交易風險比較大，尤其是賣方的房產(chǎn)證短期內(nèi)不能辦下來時，未來的變數(shù)太多，購買需要謹慎。
非要購買，建議找律師起草相對完善的協(xié)議，就各種可能出現(xiàn)的情況，提前做出應對處理方案。
七. 涉及抵押或被查封等限制過戶的房屋
按《物權(quán)法》規(guī)定房屋所有權(quán)以產(chǎn)權(quán)登記為準，所以要取得房屋所有權(quán)一定要辦理過戶，但是如果該項房產(chǎn)被抵押或被司法機關(guān)采取了保全、查封等措施，在此期間，房子是不能過戶的。
通過貸款購房在貸款還清前房子會抵押給銀行，因某種原因，房子還可能被司法機關(guān)查封或保全。
房產(chǎn)被抵押或查封并不改變所有權(quán)，理論上產(chǎn)權(quán)人也有權(quán)簽訂買賣協(xié)議出售。但未解除抵押或查封前不能過戶。
涉及有銀行貸款被抵押的情況很普遍，購買時要注意確保賣方及時還清貸款，解除抵押，通常正常操作風險還是可以避免的。
但如果購買的房子被法院查封，說明賣方或房產(chǎn)涉及重大糾紛，對買方而言，風險就太大了。很可能最后房子被拍賣而無法取得房產(chǎn)，而付出去的錢還要費力去追。律師建議在正式簽約前，最晚在付款前，應該到房管部門核實房產(chǎn)的抵押、查封情況。
八.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房子
房子被列入拆遷公告范圍，是禁止過戶的，房了很快要拆了，拆遷款一般是針對房屋所有權(quán)人，這時再買房子，顯然是沒什么必要。
九.產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋
如果您要購買的房屋存在爭議，尤其是產(chǎn)權(quán)爭議，您購買時就要謹慎決定，可能的話，最好別買。往往涉及產(chǎn)權(quán)爭議的房子，爭議的另一方在法院起訴時會申請財產(chǎn)保全，就是我們前面說的提示七當中的情況。但也有訴訟期間不申請保全的。
涉及爭議的房屋就算最后您可以合法取得所有權(quán)，但麻煩還是離得遠一些為好不是?所以，如果了解到房屋有爭議，要綜合考慮清楚再決定。
十.正在出租的房屋
房屋在出租期間，是可以交易的。但要提醒交易的雙方注意兩個問題，否則很可能造成買賣關(guān)系無效，造成買方或賣方的損失：
第一是要注意“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”。
《合同法》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！?/p>
在房主出售房屋的時候，房屋的承租人是有優(yōu)先購買權(quán)的。意思就是房屋所有權(quán)人出售房屋的，在同等條件下，房屋的承租人有優(yōu)先購買的權(quán)利。
在房主出售房屋時，如果有承租人，應核實承租人是否購買，如無意購買應該要求承租人提供放棄購買的書面證明。
對“合理期限”是多長時間《合同法》并無規(guī)定，一般理解是三個月。因為《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！?/p>
第二是要注意“買賣不破租賃”。
《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
這就是“買賣不破租賃”，很多人往往沒注意到這一點。很多新房主買了房就想把原租戶趕出去，認為原來的租賃合同是原房主簽的，現(xiàn)在我是房主，我說了算，原來的協(xié)議不算數(shù)。這個想法是絕對錯誤的，新房主也要接受原租賃協(xié)議的約束，因為你買的就是有這個租賃關(guān)系的房子。除非讓原房主在交房前就解除掉原租賃合同。
基于“買賣不破租賃”的原則，律師特別提醒在購買二手房時如果涉及房屋被出租，購房人要與原房主和原承租人共同確認原租賃協(xié)議的內(nèi)容，了解自己做為新房主將來的權(quán)利和義務。而且，對于租金的收取情況、何時起租金開始交付新的產(chǎn)權(quán)人，都要做出明確的約定。如果原房主已經(jīng)提前收取了租金或收取過押金，對于原房主提前收取的租金和押金如何處理，將來租賃協(xié)議到期或解除時，誰返還已收取的押金和租金也要一并協(xié)商確定。最好通過三方協(xié)議的方式確認，以免發(fā)生爭議。
以上是律師根據(jù)司法實踐中碰到的，房屋交易時有關(guān)房屋所有權(quán)或?qū)嶋H狀況等可能影響房屋的交易、過戶、使用的一些常見問題的總結(jié)。
看起來很復雜，其實最擔心的問題無非是房屋不能過戶影響雙方的權(quán)利或合同無效。
咨詢電話：18511557866
關(guān)注微信
電話咨詢
關(guān)注微信
服務熱線 QQ咨詢：503301375
關(guān)注微信
