北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，既不映射現(xiàn)實(shí)，也不預(yù)測未來。樓市的歷史有點(diǎn)兒特殊，總能讓人感覺慶幸或后悔。

但這就對了，所謂普通人的生活，就是一次次的僥幸和錯(cuò)失機(jī)會。后悔也好，慶幸也罷，往事就在這里。

一、

地杰長安驛能不能投資？這是人家發(fā)來的咨詢。又是公寓項(xiàng)目，懶得多說，按照常規(guī)簡單回復(fù)了：租金高，升值慢，流動性弱，看自己注重什么決定吧。

一般來說回復(fù)完了也就沒什么事兒了，頂多再問兩句就算了。但這位老先生不同，一看就是認(rèn)死理兒的老學(xué)究式，洋洋灑灑竟然發(fā)過來千字長文，口氣強(qiáng)硬的要和我辯論。

核心觀點(diǎn)就三個(gè)：一、這里的地段好，二環(huán)邊建國門使館區(qū)，絕對黃金位置；二、房齡新檔次高，物業(yè)還好；三、價(jià)格低，才5萬多一平，比周邊的老破小都便宜的多。

老先生還說了，這是為了兒子才投資的。兒子很有前途，剛進(jìn)入科研所?，F(xiàn)在是為了第三代，準(zhǔn)備賣掉老家的房子湊首付，買下這套房漲到合理價(jià)格后為孫子置換學(xué)區(qū)房。

我問預(yù)期的合理價(jià)格是多少？回答說10萬以上，因?yàn)榕赃呌羞@價(jià)格的，憑什么漲不上去？而且東城的學(xué)區(qū)房現(xiàn)在就是10萬以上，建國門跟二環(huán)里這么近，一定能漲上去。

我無語了，能理解一個(gè)當(dāng)父親的心情，為了兒子已經(jīng)傾盡所有，現(xiàn)在又開始為孫輩準(zhǔn)備。這就是中國的父母，為了子女不惜付出任何代價(jià)，可敬可佩。

但是，這世界有很多東西并不是如人所愿的，市場有自己的運(yùn)行規(guī)律，不以任何人任何組織的意志為轉(zhuǎn)移。當(dāng)然可以操控市場，但這要付出巨大的成本和代價(jià)。

我沒什么可說的，大概率是解釋不清楚的。而且人一旦被利潤所迷惑，那就會忽視所有其他的思考角度。還是《增廣賢文》的這句話，人見利而不見害，魚見食而不見鉤。

思來想去還是多寫了幾句，但愿能說服這抱著發(fā)財(cái)夢的父親。我并不是可惜他的錢，在我們開發(fā)商眼中，買房人的錢根本無所謂，賠了又與我何干，早就麻木了。

我可惜的是這剛踏入社會，而且是進(jìn)入科研所的年輕人。這個(gè)領(lǐng)域的收入不高，工作又辛苦，如果家中的投資再有失誤，或許又會讓體系失去一個(gè)人才。雖說工作很高大上，但仍然要用財(cái)富做支撐的，尤其是年輕人，否則更難抗拒其他公司的誘惑，畢竟經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。

二、

地杰長安驛，既然知道是在二環(huán)邊的建國門使館區(qū)，檔次高物業(yè)好配套全，租金也高，那憑什么價(jià)格低？要知道這里可是CBD啊，恨不得匯集了全世界的商貿(mào)精英。他們天天在附近工作生活，怎么就沒發(fā)現(xiàn)這么個(gè)投資洼地啊，難道是都傻，都瞎，都善良嗎？不可能的，資本是水，哪兒低向哪兒流，只要是有縫隙就會被填滿。

打個(gè)比方，這就像一個(gè)人，或一類人吧。相貌堂堂，名校畢業(yè)，為企業(yè)賺錢也不少，但他們的工資卻很低，正常嗎？肯定不正常啊，事出反常必有妖，那這些人或者是數(shù)量不稀缺，或者是性格不忠誠，總之是各企業(yè)都認(rèn)為他們有風(fēng)險(xiǎn)，所以才不出高價(jià)的雇傭。而資本的特性是什么？最關(guān)鍵的一條就是，厭惡風(fēng)險(xiǎn)！

長安驛也是這種情況，既然是各項(xiàng)條件都好，但卻價(jià)格低，這地段的高檔公寓才5萬多。那就說明背后有你看不到的風(fēng)險(xiǎn)，否則資本早就搶著投資了。

三、

長安驛的產(chǎn)品性質(zhì)是公寓，這和普宅是完全兩種產(chǎn)品。普宅是自己住的，不求豪華，只求安穩(wěn)的家，經(jīng)常一住就是十年20年半輩子。而公寓是給大家住的，別人住的，所以從一開始就是投資品，賺租金。那這就有特性了，頻繁出手，動不動就賣，不忠誠。這種產(chǎn)品在北京還非常多，繁華地段兒有的是。那就必定造成價(jià)格上不去，因?yàn)樯唐穬r(jià)格是由供需關(guān)系決定的。

上帝是否公平不知道，他老人家管的事兒太多。而市場是公平的，只有那幾條顛破不破的規(guī)律。凡選擇必有成本，凡獲得必有代價(jià)，既然是租金高，那付出的代價(jià)就是升值慢?；蛘呤?，租金高是用升值慢換來的，二者不可兼得，天底下的好事兒不可能什么都占著。

旁邊的公寓為什么價(jià)格高？

指的可能是楓丹公館，確實(shí)很高，12萬左右。之所以這么貴其實(shí)很簡單，其他的都無所謂，房齡新顏值高才是核心競爭力。這就相當(dāng)于找個(gè)情人，沒人不喜歡年輕漂亮的，而且愿意多花錢。但是別著急啊，過幾年再看看接盤的愿意出多少錢？

普宅為什么保值性好？

因?yàn)橘I房人大多數(shù)都想的是長期自住。這就相當(dāng)于找老婆，或是小家碧玉或是大家閨秀，當(dāng)然也有歲數(shù)大的糟糠之妻。無論是哪種，想的都是長期維系這份關(guān)系與感情，自然愿意投入去維護(hù)。

而公寓是什么？

是名媛，有真有假，有新出道兒的也有徐娘半老的。但甭管哪種，想的都是露水夫妻短暫相處。曾經(jīng)擁有就夠了，壓根兒就沒想過天長地久。短期租用的是肯定這么想的，而買來出租賺錢的也算大多數(shù)，既然是為了短期盈利，你肯定就不能投入太多啊。誰考慮什么長期維系，犯不上，就琢磨眼下這三五年挺好的。

所以，無論那種以出租為主的公寓，很少有升值好的。因?yàn)樗腥讼氲亩际嵌唐谀怖?，那利潤點(diǎn)就在房租上。一旦房價(jià)漲的多還就不劃算了，買家減少，價(jià)格自然回落，因此價(jià)格才漲的慢。

剛上市房齡新的時(shí)候還好說，相當(dāng)于新名媛出道兒，年齡顏值都在巔峰期，自然有土豪權(quán)貴來捧場?？赡觐^兒長了或顏值衰減，那就只能是門前冷落車馬稀了。就算有的能老大嫁作商人婦，但這也是極少數(shù)情況，大多數(shù)買家還是要買來賺錢的，不圖長遠(yuǎn)。這世上永遠(yuǎn)有新名媛上場，富人們也就會迅速的轉(zhuǎn)換追捧熱點(diǎn)，繁華過后自然是落寞。

總之公寓這種產(chǎn)品在北京極少有升值好的，長期的更少。所以就是自住和收租金還可以，對于過幾年惦記用升值去置換的并不合適，肯定做不到。

四、

羅里吧嗦的寫了一大堆，反復(fù)的聊了三四天，但對方這父親還是不理解，反復(fù)強(qiáng)調(diào)的還是最開始的問題。到最后急了，愿意為自己的投資買單，拉黑我完事兒。唉，很有挫敗感。真的不是在乎他們的錢，而是或許真的影響了一位航天人才的未來生活，沒辦法。

其實(shí)我對長安驛還算是熟悉，很早就惦記過這里，當(dāng)然是老板讓關(guān)注的?？蛇@里已經(jīng)是十多年的爛尾樓了，開發(fā)商們就是再關(guān)注也都不敢出手。

最早應(yīng)該是1992年就有了這項(xiàng)目了，那年是鄧公南巡，引發(fā)了又一場改革大潮。那一年對北京來說也算是重要的地產(chǎn)年份，張市長赴港招商，四大家族聯(lián)手進(jìn)京搶地盤，房地產(chǎn)走上了風(fēng)口。

剛開始這塊兒地的項(xiàng)目叫丹陽公寓，具體什么內(nèi)幕我也說不清了，反正是拆遷受阻，爛尾了。這一拖就是十多年，中間幾次易主也都沒什么進(jìn)展。直到申奧成功之后，二環(huán)邊總有個(gè)爛尾樓實(shí)在不像樣子。所以在政府的主導(dǎo)下進(jìn)行盤活，要求必須在奧運(yùn)會召開之前解決。

最終，韓建集團(tuán)拿下了這塊燙手山芋，以不掙錢也要為首都奉獻(xiàn)的精神，開始重組項(xiàng)目。當(dāng)然開發(fā)商是肯定不會賠錢的，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目又配了西直門的兩塊地，華正大廈和金貿(mào)中心。雖然也是爛尾樓，但相對來講好得多，大概率能賺錢，兩邊一找補(bǔ)也就差不多了，至少是不虧。

說兩句韓建集團(tuán)，其實(shí)就是房山的韓村河建設(shè)集團(tuán)。本來是個(gè)很普通的村辦企業(yè)，老家都快到涿州了。但在領(lǐng)頭人的帶領(lǐng)下，十年時(shí)間創(chuàng)下了巨額的財(cái)富，名列北京十大首富村之一，90年代就家家都是集體蓋的小洋樓了，相當(dāng)?shù)呐！＿@些年的名聲不算太響了，我也不知道怎么回事兒。

五、

韓建集團(tuán)接手丹陽公寓之后，據(jù)說算了算賬，也就是必須賣到2萬一平才能回本。其他別人都算過無數(shù)次了，在當(dāng)時(shí)的市場行情下完全沒可能。要知道那是2005年，北京的普宅均價(jià)才4000多，公寓也就是1.5萬到頭兒了。所以如果沒有政府給補(bǔ)貼，這項(xiàng)目誰也干不了。

丹陽公寓的占地面積不大，但容積率極高，我印象中接近8.0了。密度如此之大，建筑成本也自然就很高。為了省錢吧，韓建在修改規(guī)劃設(shè)計(jì)之后并沒有全都拆除，只是拆了部分地上部分，然后借用原有地基接著蓋，這樣能剩下小一半的錢。這也說不好是否違規(guī)，只要質(zhì)量能保證安全就行吧，反正肯定是通過驗(yàn)收了。

之后就改名銀鉆公寓了唄，當(dāng)然好像也費(fèi)了挺大勁，因?yàn)榈り柟⒌捻?xiàng)目名，90年代的時(shí)候還有個(gè)推廣名是“百吉名門”，很多手續(xù)是按這個(gè)名字辦的，弄了個(gè)亂七八糟。但甭管怎樣吧，改成銀鉆公寓后正好趕上了樓市啟動，賣2萬根本不叫事兒了，2.2萬起價(jià)，期望值一下子拉高到3萬了。

但爛尾樓項(xiàng)目麻煩的就是手續(xù)，我曾經(jīng)負(fù)責(zé)過這種業(yè)務(wù)，復(fù)雜到真跟一團(tuán)亂麻似的理不清。每個(gè)時(shí)期都有不同的政策，要一步步的去找依據(jù)來解決，當(dāng)時(shí)折磨的我都快跳樓了。銀鉆公寓這個(gè)也肯定是這樣，好長時(shí)間都沒辦下新的預(yù)售證來。

估計(jì)是老板等不及了，總這么往里砸錢不見回款不行啊，地主家也沒有余糧啊。于是索性開始了違規(guī)售房，先收回點(diǎn)兒錢來再說。但違規(guī)就是違規(guī)，沒多久就讓人給舉報(bào)了，所謂的內(nèi)部銷售根本站不住腳，鬧了個(gè)亂七八糟。

之所以辦不下證來，大概率就是在丹陽公寓時(shí)代賣過房子?，F(xiàn)在想改名重新申辦就得把以前賣的退了，然后再重頭兒來?？墒牵l熬了這么多年也不能輕易放過開發(fā)商啊，必須刁難出血賠償來才行。所以每個(gè)爛尾項(xiàng)目都得是扯皮，否則就得多掏錢。

六、

估計(jì)是老板又煩了，要不就是請哪位大師給算過了風(fēng)水，或者就是重新定位包裝。反正到2007年就改成了長安驛！

要說這么名字起的真挺好的，比什么某某公寓要上檔次。然后請的還是香港設(shè)計(jì)師，大堂和各種設(shè)施做的確實(shí)不錯(cuò)。價(jià)格也漲了唄，從開始的2萬左右直接跳漲到3萬多，之后又借著四萬億的春風(fēng)一路飆高，到2023年達(dá)到頂峰，5.4萬。

看清了沒有，2023，十年前，瑪雅世界末日的前夕，這里就已經(jīng)賣到了5萬多了，今天還是這數(shù)，這能叫升值好嗎？但別看當(dāng)年那么貴，就是有人買。沒別的，就是因?yàn)樾?，因?yàn)闄n次高顏值高！

任何一個(gè)公寓項(xiàng)目，吃的都是青春飯，越年輕時(shí)尚的時(shí)候價(jià)格越高。但這東西很難持久的，江山代有才人出，各領(lǐng)風(fēng)騷三五年。而一旦老了或維護(hù)的不太好，立刻被市場所冷落，就是這么無情，畢竟人家圖的就是短期享受，是消費(fèi)。

七、

總之，我希望拉黑我的這位父親看到這些，再謹(jǐn)慎考慮一下投資。畢竟200多萬的資金呢，不是小數(shù)目。我能理解確實(shí)是為了孩子好，但千萬別好心卻沒達(dá)到效果。這點(diǎn)兒錢無所謂，別影響了孩子的生活與工作，培養(yǎng)出個(gè)科技人才來太不容易了。

僅供參考。

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