房產(chǎn)案例：房屋漲價(jià)賣(mài)房拒絕過(guò)戶，張律師成功為買(mǎi)房人維權(quán)并順利過(guò)戶
案由：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
代理階段：一審
代理方：原告（周某某化名）
案件結(jié)果：勝訴，房屋價(jià)格上漲賣(mài)房人拒絕履行合同構(gòu)成違約，判決繼續(xù)履行合同。
代理律師：張?jiān)迄i律師
案情介紹：
2015年12月13日，周某某與申某某經(jīng)北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定，周某某購(gòu)買(mǎi)申某某所有的位于北京市昌平區(qū)***號(hào)房屋一套，房屋成交價(jià)為2 090 000元（房款為1 500 000元；附屬設(shè)施、裝飾裝修、相關(guān)物品等費(fèi)用 590 000元），買(mǎi)受人采取自行交割方式付款，買(mǎi)受人于2015年12月13日先支付出賣(mài)人定金30 000元，2016年1月31日前買(mǎi)受人再支付出賣(mài)人860 000元。剩余房屋尾款1 200 000元于公積金管理中心支付出賣(mài)人。合同簽訂后，周某某按照合同約定給付申某某定金及首付款共計(jì)890 000元。后在合同履行過(guò)程中，雙方于2016年7月底口頭協(xié)商購(gòu)房款尾款的給付方式從公積金貸款變更為現(xiàn)金。2016年7月26日，辦理了涉案房屋的網(wǎng)簽手續(xù)。2016年8月22日，中介公司向申某某送達(dá)《催告函》，要求申某某在2016年8月30日前履行合同配合買(mǎi)受人和居間方辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等后期手續(xù)。2016年8月26日，申某某向周某某寄送《解約通知函》要求解除涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)合同。
判決結(jié)果：
原告勝訴，被告繼續(xù)履行合同協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條、第九十四條之規(guī)定，判決：
一、申某在周某依二〇一五年十二月十三日雙方簽訂的《北京市商品房存量合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及口頭協(xié)商變更后約定支付剩余購(gòu)房款一百二十萬(wàn)元時(shí)，交付北京市某某號(hào)房屋并協(xié)助周某辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。
二、駁回周某的其他訴訟請(qǐng)求。三、駁回申某的反訴請(qǐng)求。
案件分析：
原告起訴履行合同，被告反訴原告違約，雙方關(guān)于違約責(zé)任認(rèn)定是本案合同能否履行關(guān)鍵：雖然合同約定了付款時(shí)間，但是后期雙方對(duì)于付款時(shí)間達(dá)成新的合意，本案中張律師通過(guò)對(duì)方提交錄音證據(jù)主張合同尾款的付款時(shí)間重新達(dá)成約定，并以此認(rèn)定被告違約，該代理意見(jiàn)最終獲得法院支持。
法律依據(jù)：
合同法：
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百零八條 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
碩恒房產(chǎn)律師提示：
二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房屋價(jià)格上漲和下跌對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方均有重大影響。二手房糾紛中房屋所有人在房屋價(jià)格上漲后為了獲得更高的利益，或者房屋購(gòu)買(mǎi)方因房屋價(jià)格下跌以各種理由拒絕履行時(shí)有發(fā)生，在此碩恒房產(chǎn)律師提醒房屋買(mǎi)賣(mài)中價(jià)格上漲和下跌不屬于法律規(guī)定的不可抗力，更不能成為拒絕履行合同的理由，簽訂合同時(shí)應(yīng)該對(duì)于房屋交易發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，一旦合同簽訂需要按照約定如實(shí)履行合同義務(wù)，不要存在僥幸心理，如果構(gòu)成違約，則要向守約方承擔(dān)繼續(xù)履行及違約賠償?shù)确韶?zé)任。另外在合同履行中一旦發(fā)生違約情形，及時(shí)收集證據(jù)，在法院審理過(guò)程中，對(duì)于雙方違約行為認(rèn)定需要結(jié)合合同約定及履行具體情況認(rèn)定，根據(jù)誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證的證據(jù)規(guī)則，主張對(duì)方違約應(yīng)提供相應(yīng)證據(jù)，否則會(huì)承擔(dān)舉證不能不利后果。
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