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物業(yè)合同糾紛的審理存在的問(wèn)題是什么?
1、案件數(shù)量增長(zhǎng)幅度快近幾年以來(lái)，法院受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件每年呈現(xiàn)快速遞增趨勢(shì)發(fā)展。
2、訴訟標(biāo)的普遍較小、但糾紛解決難度大從立案受理的標(biāo)的來(lái)看，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的標(biāo)的普遍比較低，爭(zhēng)議標(biāo)的不大，但是，從實(shí)際審理上來(lái)看，此類案件往往解決的難度比較大，最主要的原因是業(yè)主往往和物業(yè)公司矛盾比較深，當(dāng)業(yè)主作為被告時(shí)，往往很少愿意出庭。
3、案件調(diào)撤率高從審理的案件來(lái)看，此類案件的調(diào)撤率相當(dāng)高，目前物業(yè)服務(wù)合同糾紛的調(diào)撤率之所以這么高，從審理中可以發(fā)現(xiàn)主要受一下幾個(gè)因素的影響:
其一，業(yè)主收到法院的傳票后，出于訴訟成本、司法威懾等諸多考慮，主動(dòng)交納物業(yè)費(fèi)，形成訴前和解。
其二，庭審過(guò)程中達(dá)成訴訟和解，由物業(yè)公司放棄物業(yè)服務(wù)合同約定的違約金，或是對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)給予一定折扣，達(dá)成訴訟和解。
其三，現(xiàn)在很多房屋，業(yè)主買下以后并沒(méi)有實(shí)際入住，或者買下以后又轉(zhuǎn)賣給其他業(yè)主。
當(dāng)法院的訴訟文書(shū)發(fā)出去以后，很多被告由于住址不明而無(wú)法收到法院的訴訟文書(shū)，而物業(yè)公司處于公告送達(dá)的高成本，主動(dòng)向法院申請(qǐng)撤訴。
4、送達(dá)難度大對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，承辦法官最頭疼的事情之一莫過(guò)于送達(dá)難的問(wèn)題。
從案件審理的實(shí)際情況來(lái)看，采用郵寄方式向業(yè)主送達(dá)訴訟文書(shū)，回退率經(jīng)常在50%左右。
因?yàn)猷]寄人員通常在工作時(shí)間送達(dá)，而工作時(shí)間業(yè)主常常不在家，導(dǎo)致無(wú)法送達(dá)，或者由物管人員簽收，不具有送達(dá)效力。
有的審判人員通過(guò)電話來(lái)通知業(yè)主領(lǐng)取訴訟文書(shū)，但當(dāng)事人出于對(duì)訴訟及對(duì)物業(yè)公司的抵觸情緒，多不愿意到法院領(lǐng)取訴訟文書(shū)。
還有的法官通過(guò)直接送達(dá)的方式，但是同樣受到工作時(shí)間業(yè)主不在家、同住家屬身份無(wú)法確認(rèn)、拒收等多種情況的制約。
使得送達(dá)效果不甚理想。
5、案件多為批量案件且被告抗辯理由高度一致從收案情況來(lái)看，物業(yè)服務(wù)合同糾紛多為物業(yè)公司對(duì)小區(qū)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行的集中起訴，因而大多為批量案件，經(jīng)常是少則十幾件，多則幾十件同時(shí)立案。
從審理情況來(lái)看，作為報(bào)告的業(yè)主庭審中抗辯的最主要的理由是:
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意因而拒絕交費(fèi)。
還有一部分不承認(rèn)和物業(yè)公司的合同關(guān)系因而拒絕交費(fèi)，主要是前期物業(yè)服務(wù)合同到期后形成的事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系、物業(yè)服務(wù)合同到期后的事實(shí)服務(wù)合同關(guān)系，還有的是由于沒(méi)有設(shè)立業(yè)委會(huì)，委托當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。
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