這些年看到不少案例，因為一套房子，鬧得一家人雞犬不寧。

在福州，僅僅因為父親留下的一套40平米房子，八個兄弟、還有孫輩都有份繼承，如今房屋拆遷，有人要錢有人要房，一家老少十幾口人吵的不可開交。

小兒子一家一直住在房子里，該小區(qū)拆遷，兄弟們卻主張要安置補償費平分，這樣每個人都可以分到一筆錢。小兒子堅持要安置房，這樣他們一家人仍可以居住。因他不肯搬走，又不在拆遷補償協(xié)議上簽字，其余兄弟便闖進(jìn)室內(nèi)，將家具搬到外面。雙方發(fā)生口角，進(jìn)而引發(fā)推拉。

在常州，一位77歲的老太太，她的老伴于2004年因病亡故，兩個兒子也都年近花甲，名下有一處房子，小兒子因為下崗，一直跟母親住在一塊。

“房子在老頭子和我名下，我不能有個安安穩(wěn)穩(wěn)的家？辛辛苦苦把他們養(yǎng)這么大，就知道惦記著這點房子”。老太太是個急性子，近日，因為兩個兒子在房屋繼承上欠妥的言語和不當(dāng)?shù)奶幚矸椒?，她忍無可忍，直接把倆兒子一塊給告了。

看來，親人之間的房產(chǎn)過戶，總是容易成為“家人”反目的導(dǎo)火索，把房子給兄弟姐妹，還是直接留給孩子？假如要過戶，生前就給“兒女”，還是留著給自己“養(yǎng)老”再說？退一步講，如果鐵了心要把房子給子女，選擇哪種過戶方式，如何替兒女們“省錢”？

先說第一個問題，房子給兄弟姐妹好，還是給孩子好？

對絕大部分人來說，腦海中的第一個念頭，當(dāng)然是給自己的孩子，兄弟姐妹的關(guān)系再好，也沒有自己的兒女親密。

但是，文章開頭的第二個案例就是典型，對于房子少、兒女多的家庭來說，子女們都想在房產(chǎn)上分一杯羹，甚至連母親還在世時就表現(xiàn)的急不可耐，此時的房產(chǎn)，即便分給兒女又有什么意義？

不過，僅從房屋的繼承和贈與角度來看，肯定是給孩子更好，因為直系親屬的公證、過戶費用、稅費，都要比過戶給兄弟姐妹要低。

對沒有子女的家庭，房屋還是給兄弟姐妹比較好，作為子女、配偶、父母之后的第二順序繼承人，是符合規(guī)定的。

再來說第二個問題，親人之間房產(chǎn)過戶，生前就給“兒女”還是留著“養(yǎng)老”？如果要把房子給子女，如何替孩子“省錢”？

這里牽扯到房產(chǎn)過戶的三種典型方式。

第一種，房產(chǎn)繼承。

自古以來，“繼承”是房屋過戶中最典型的一種，爹媽的房子，兒女當(dāng)然有權(quán)利無條件繼承。

從稅費的角度來說，繼承所需的開支最小，無論是個稅、增值稅，還是契稅，都不收取，只有一小部分公證費用，按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價一定比例來收取，不低于200元。

還有房地產(chǎn)評估費、由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅組成的繼承過戶稅費。

看起來費用挺多，其實大部分只是小部分的雜費，加起來也沒多少，這一點不必?fù)?dān)心。

這里有個前提，假如不是“滿五年且唯一居住的房子”，繼承的房屋以后再次銷售的話，要收取個人所得稅，個稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，以房屋核定價與購入價差值的20%來收取，即（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%。

舉個例子，父母離世，名下一處房子由兒子繼承，隨后被轉(zhuǎn)賣，評估價為100萬，當(dāng)時買房備案價是70萬，多出來30萬的差價，乘以20%的比例，就是6萬元的個稅，可以說費用不菲。

第二，房產(chǎn)買賣。

買賣房子，就是按照最平常的二手房交易方式，去交易、備案、登記，按正常流程走就可以了。

帶上身份證、戶口簿、結(jié)婚證、房產(chǎn)證到房管局辦理轉(zhuǎn)移登記，需要交契稅1%(首次購買90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房)，另有交易手續(xù)費、登記費、抵押登記費(如有貸款)、配圖費等。

這里存在兩種情況，如果房子滿兩年，不管是不是名下唯一的住房，只是免增值稅，契稅、個人所得稅還要繳納。

如果房子產(chǎn)證滿五年，還是唯一住房的話，那么增值稅和個稅都會免去，只需要交契稅，還是非常劃算的。

第三，贈與過戶。

你愿意給，我愿意收，這就是贈與，與“繼承”非常相似。

不同之處在于，雖然不用交個稅、增值稅，契稅卻少不了，按照3%的稅率計算，再加上動輒高達(dá)2%的評估費用，成本可能會高達(dá)房產(chǎn)價值的5%，還要加上公證、來回奔波的麻煩。

上文說的把房子給兄弟姐妹，就要用到這種方式，因為是第二順序繼承人，在有子女的情況下，只能用贈與或者買賣的方式才能過戶。

別以為這種案例不存在，筆者的朋友最近就遇到了類似的麻煩，10年前，他買了一套經(jīng)濟適用房，房產(chǎn)證辦下來之后，把房子賣給了家里的妹妹，因為是一家人，也沒去過戶，只是收了一筆房款。

隨后，他又全款買了一套兩居室，這兩年因為家里添丁，考慮再買一套大三居，這個時候問題就出現(xiàn)了。

因為第一套經(jīng)適房并沒有過戶到妹妹名下，他的房子實際上已經(jīng)有兩套了，更何況，這兩年房價水漲船高，想買個大房子必須要貸款，此時已經(jīng)算是做第三套房的按揭，不光利率上浮高達(dá)35%，契稅也要多交。

因此，搞清楚這三種方式的差別、異同、費用的區(qū)別，要早做打算才行，尤其是9月之后的新規(guī)，更要琢磨透。

今年6月25日，財政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》。在這個公告中，涉及了房產(chǎn)繼承、贈與如何收稅的問題。

經(jīng)濟學(xué)者盤和林指出，該公告最大的變化，在于將一部分個稅征稅的項目名稱，從以往的“其他所得”改為“偶然所得”。

無論是其他所得還是偶然所得，稅率都是20%，二者稅率相同，房屋贈與的稅負(fù)保持不變，其實跟以前一樣。早在2009年的規(guī)定里，就明確了三種對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與情形，分別是無償贈與親屬、贍養(yǎng)人、繼承人三種情況，今年6月份發(fā)布的74號公告，延續(xù)了這一政策內(nèi)容。

但是，從“其他”到“偶然”這兩個字的變化，表達(dá)的更加嚴(yán)謹(jǐn)，也說明了房產(chǎn)贈與和繼承的性質(zhì)，不能作為一筆收入來看待，只能當(dāng)做是兒女們“偶然”得到的資產(chǎn)。

在最后，我們不妨做個總結(jié)。

生前給“兒女”，比留著“養(yǎng)老”更好。因為繼承的方式，只能在父母離世后才能辦過戶手續(xù)，如果繼承人很多，又想過戶到其中一個人的名下，那么其他擁有繼承權(quán)的人必須申明放棄遺產(chǎn)才行，很麻煩。

單從費用角度看，替兒女“省錢”的最佳方式是“繼承”，“贈與”次之。但是，這套房子以后子女想要轉(zhuǎn)賣，用“買賣”的方式過戶更劃算。