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1、以非物業(yè)服務合同當事人為由抗辯在審理過程中，發(fā)現有些業(yè)主認為自己并未與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，因此不管是開發(fā)商還是業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同都對其無約束力，自己不知曉且不認可該合同內容，因此拒絕交納物管費。
對此司法解釋有明確規(guī)定，根據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
所以該項抗辯理由不能得到法院支持。
2、以物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務存在瑕疵為由抗辯案件中大多數拒絕交費的業(yè)主均持有此類抗辯理由。
小區(qū)業(yè)主常以物業(yè)服務企業(yè)未按物業(yè)服務合同的約定全面履行相關義務，提供的物業(yè)服務不達標，如小區(qū)車輛亂停亂放無人管理，綠化帶被其他業(yè)主用來種菜無人制止，小區(qū)垃圾未及時清理，保安擅離崗位或值班時睡覺等為由拒交物管費。
首先，業(yè)主需要區(qū)分出其所反映的物業(yè)服務問題是否屬于物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務企業(yè)應履行的義務。
部分業(yè)主存在“物管公司就是管理小區(qū)內的一切事務”的錯誤思維，將不屬于物業(yè)服務范疇的事項，例如房屋設計和質量問題、小區(qū)規(guī)劃不合理問題、業(yè)主間相鄰關系問題等，也納入進來要求物管服務企業(yè)予以處理解決。
當物業(yè)服務企業(yè)拒絕履行非合同義務時，業(yè)主就誤認為物管服務企業(yè)沒有全面履行合同義務而拒交物管費。
其次，由于物業(yè)服務具有時間持續(xù)性和無法計量性的特點，加之物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務企業(yè)應履行的義務較為概括籠統(tǒng)，因此業(yè)主不能單憑一張照片、一段視頻就能證明物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務存在質量問題，而需要提供充分證據形成完整的證據鏈加以證明。
若有證據證明物業(yè)服務企業(yè)已經提供物業(yè)服務，僅僅是在服務的某些環(huán)節(jié)、個別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么因不構成根本性違約而較難成為業(yè)主拒交物業(yè)費的合法理由，但可以成為法院判定物業(yè)服務企業(yè)減收相應物業(yè)費的依據。
3、以物業(yè)服務企業(yè)未盡到安全保障義務造成業(yè)主人身、財產遭受損失為由抗辯有些業(yè)主認為因為物業(yè)服務企業(yè)未盡到安全保障義務，才導致自己的人身、財產遭受損失，如家中財物被盜竊，自有車輛被損壞或者被偷走等，故以此為由拒交物管費。
物業(yè)服務企業(yè)的安保義務源于法律相關規(guī)定和合同約定。
法定的安保義務主要是在各地的物業(yè)管理條例中規(guī)定的物業(yè)服務企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務以及防止小區(qū)內出現安全問題的協(xié)助義務。
若業(yè)主有充分證據證明物業(yè)服務企業(yè)存在違反約定或者法定的安保義務，那么當物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主行使物業(yè)費請求權時，業(yè)主可以以物業(yè)服務企業(yè)未盡到安保義務，是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為由進行抗辯。
但未盡到安保義務一般情況下不構成根本性違約，法院經審理后可根據安保責任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減少物業(yè)費。
但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務為標準界定安保義務。
因為任意擴大義務范圍會加重物業(yè)服務企業(yè)的責任，加深物業(yè)服務關系雙方的矛盾。
物業(yè)服務企業(yè)不是萬能的，不可能杜絕或者隨時制止小區(qū)內一切損害的發(fā)生，我們不能苛求物業(yè)服務企業(yè)對這種不確定的危險承擔過重的義務。
只要物業(yè)服務企業(yè)盡到了合理范圍內的注意義務、采取了合理的預防措施，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權所遭受的損失免責。
4、以房屋質量不達標為由抗辯有些業(yè)主以房屋質量存在問題，如房屋漏水、墻體脫落、玻璃破裂等為由拒交物管費。
商品房存在質量問題系業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，而物管費的交納則屬于業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)服務合同糾紛，兩者不屬于同一法律關系。
通常情況下，開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個獨立的法人企業(yè)，相互之間不應為對方承擔民事責任。
因此，業(yè)主的該項抗辯理由不能得到法院的支持。
5、以物業(yè)服務企業(yè)不履行維修義務為由抗辯有些業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)反映小區(qū)單元門、過道路燈等被損壞，頂樓房屋漏水等問題，要求維修，但物業(yè)服務企業(yè)知曉后拒不維修或者維修不合格，業(yè)主就以此為由拒交物管費。
維修義務主要來源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設施，不包括室內部分的維修;
在維修范圍約定不明情況下，依據《建筑物區(qū)分所有權解釋》第
2、3條對建筑物的共有部分和專有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責任由物業(yè)服務企業(yè)承擔，業(yè)主承擔專有部分的維修責任。
《物業(yè)服務糾紛司法解釋》第3條規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)違反維修、養(yǎng)護義務時應負相應的違約責任。
若業(yè)主可以提供證據證明物業(yè)服務方告的行為違反物業(yè)管理公約中的維修和養(yǎng)護義務，業(yè)主依據合同的約定行使抗辯權是可以得到支持的。
但是業(yè)主需要避免“只要小區(qū)物業(yè)出現問題就找物業(yè)服務企業(yè)”的思維。
綜合上面所說的，因物業(yè)費糾紛是可以利用訴訟的方式來進行解決，但對于業(yè)主對物業(yè)費進行抗辯時可以結合實際發(fā)生的情況來進行辦理，如果物業(yè)管理部門存在有服務不周到，而且讓業(yè)主的利益受損，那么對于法院是會傾向于自己一方，從而保障到自己的權益。
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