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近期的購(gòu)房利好政策，不止于金融層面，稅收優(yōu)惠方面，真金白銀的補(bǔ)貼也來(lái)了——
9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策公告》：自2023年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。
對(duì)于這個(gè)政策，國(guó)家稅務(wù)總局同日進(jìn)行了解讀，但非專業(yè)人士看起來(lái)比較費(fèi)勁；各路自媒體也都有不同版本的解讀，但比較零散，不成系統(tǒng)。那么，作為買房、賣房者，如何快速掌握政策核心要義，并爭(zhēng)取能享受到政策利好呢？本期，小編為大家提綱挈領(lǐng)，作一下精簡(jiǎn)深層解讀。
之一：新政核心解讀
總結(jié)發(fā)布的公告，簡(jiǎn)而言之，要想享受個(gè)稅退稅優(yōu)惠，需要符合三個(gè)條件：
1. 先賣后買，且1年內(nèi)買房；
2. 在同一城市買賣，不能跨城市退稅；
3. 必須為同一產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一，賣房與買房人是相關(guān)聯(lián)的。
也就是說(shuō)，從10月1日開(kāi)始到明年，你賣掉一套房子，再買入一套房子，可以減免個(gè)人所得稅。
1.退稅金額的多少和網(wǎng)簽價(jià)有關(guān)，和房子的面積大小無(wú)關(guān)。
2.退稅是階段性的，最遲到明年底。
3.賣房小于買房金額差額退個(gè)稅，賣房大于買房退全額。
4.政策是全國(guó)執(zhí)行，但是同城買賣退稅，不同城市不能退。
5.企業(yè)不能享受個(gè)稅退稅，政策只適用于個(gè)人住房。
6.共有產(chǎn)權(quán)的話，各退各的稅費(fèi)，不能退到一個(gè)人名下。
不難看出，這個(gè)政策明顯就是鼓勵(lì)存量客戶再交易，進(jìn)行置換，為了盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)。
之二：需要關(guān)注的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
此次個(gè)稅退稅政策，有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)需要注意：
一是時(shí)間點(diǎn)和節(jié)點(diǎn)的限定范疇。該政策適用時(shí)間是2023年10月1日起，到2023年12月31日止。那么到底是以網(wǎng)簽日為準(zhǔn)？還是以交稅日為準(zhǔn)？退稅政策是以完稅時(shí)間為準(zhǔn)，并非網(wǎng)簽或者過(guò)戶時(shí)間。也就是說(shuō)，假如你9月份二手房網(wǎng)簽了，但10月1日后才交的稅，那么恭喜你，可以在買房之后享受該退稅優(yōu)惠；假如你10月1日前已經(jīng)交稅完成，那就失之交臂了。
值得注意的是，賣房和買房這兩個(gè)動(dòng)作，必須在從賣出房之日算起1年內(nèi)完成，最遲2023年底之前完成。如：2023年10月1日賣出房子，2023年10月1日必須買入房子，而不是2023年12月31日。目前看，窗口期滿打滿算也就只有15個(gè)月。二手房賣出仍舊以完稅時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，如果買入的是一手房，則可以網(wǎng)簽時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，因?yàn)榻欢惖侄愐话愣佳雍?，在辦房產(chǎn)證時(shí)才繳納。
二是房屋主體條件的限定。此次的政策只針對(duì)發(fā)生個(gè)人所得稅的房產(chǎn)交易，即：滿二或滿五但不是唯一，或是唯一但不滿五，交易過(guò)戶時(shí)需要繳納個(gè)稅的房屋。如果所交易的房產(chǎn)是滿五且唯一免個(gè)人所得稅的，則享受不到退稅政策，因?yàn)槟惚緛?lái)就沒(méi)交稅。
值得注意的是：個(gè)人所得稅在繳納的時(shí)候，是有兩種方式可以選擇的，即全額的1%-2%或者差額的20%，不同城市有差別。以青島為例，一般都是以全額2%來(lái)征收，但北京、鄭州等城市按照差額20%來(lái)征收，這可不是一個(gè)小數(shù)字 。
三是稅額基數(shù)的界定。實(shí)踐中，很多人在二手房實(shí)際交易過(guò)程中，往往為了少交契稅，簽“陰陽(yáng)合同”，即網(wǎng)簽備案一個(gè)價(jià)格，私下成交一個(gè)協(xié)議價(jià)格。那么到底以哪個(gè)為稅收額征收標(biāo)準(zhǔn)呢？稅收額基數(shù)都是以網(wǎng)簽備案價(jià)為準(zhǔn)，也就是實(shí)際在房產(chǎn)交易中心繳納個(gè)稅時(shí)核定的金額，而不是以買賣雙方口頭或私下達(dá)成的協(xié)議價(jià)為征收標(biāo)準(zhǔn)。
這樣一來(lái)，對(duì)賣房的人來(lái)說(shuō)，就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)影響，不愿意配合買房人降低網(wǎng)簽備案價(jià)了，因?yàn)橘I房人交個(gè)稅越多，往后賣房人買房時(shí)退稅額也越多，因?yàn)閷?shí)踐中賣房人的個(gè)稅往往都是由買房人代交的。
因此，考慮到備案價(jià)同時(shí)還對(duì)應(yīng)貸款額度和稅費(fèi)繳納額度，以及此次的抵扣額度，到底是做高還是做低？就讓未來(lái)二手房交易時(shí)網(wǎng)簽價(jià)的測(cè)算難度大大增加，買賣雙方的需求肯定不一樣的。買房人想提高貸款額度，備案價(jià)高就得多交契稅和個(gè)稅，賣房人當(dāng)然樂(lè)見(jiàn)其成。買房人想少交契稅和個(gè)稅，就得壓低備案價(jià)，但賣房人有個(gè)稅考慮，就不一定愿意配合了。
四是賣出多套房個(gè)稅是否可以合并退稅。另外，還有一種特殊情況，如果賣房人一年內(nèi)賣掉兩套、三套等都發(fā)生個(gè)稅的情況下，能否合并抵扣到購(gòu)入的最新一套里面去？目前政策還沒(méi)有明確答復(fù)，需要等后續(xù)政策細(xì)則。
之三：新政對(duì)樓市格局影響
政策的初衷是鼓勵(lì)改善型住房需求的，賣一買一，促進(jìn)房產(chǎn)交易和加快周轉(zhuǎn)。那么會(huì)對(duì)樓市格局產(chǎn)生什么影響呢？小編認(rèn)為可能帶來(lái)以下變化：
一是在一定程度上帶來(lái)二手房掛牌量增加。改善型需求，需先將目前持有的房產(chǎn)出售套現(xiàn)后，才有資金購(gòu)買改善型住房，并享受退稅政策，而前提必須是賣出房產(chǎn)，因此有相當(dāng)一部人會(huì)開(kāi)始步入市場(chǎng)，嘗試掛牌銷售。但是，從目前二手房市場(chǎng)的環(huán)境看，一是掛牌量本來(lái)就很大，二是最大困難不是稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，而是找不到合適的買家，或者說(shuō)，買方目前由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，大多處于持幣觀望狀態(tài)，這確實(shí)是一對(duì)矛盾。
二是有利于促進(jìn)滿二或滿五不唯一房源市場(chǎng)交易。這部分房源按道理在市場(chǎng)交易是需要交個(gè)稅的，且按市場(chǎng)一般操作，往往是買房替賣方來(lái)承擔(dān)的，現(xiàn)在通過(guò)賣一買一，除了前期“沾便宜”之外，又享受到退稅政策，再多一塊“隱形補(bǔ)貼”，會(huì)加速這部分房產(chǎn)流動(dòng)性，并刺激改善需求加快入市，再次購(gòu)房住房，結(jié)束觀望。
三是對(duì)于持有多套房產(chǎn)、豪宅等出售的人來(lái)說(shuō)是利好。持有房子多套的人賣房子，除原來(lái)正常賣出價(jià)格外，后續(xù)買房還可以額外增加了一筆個(gè)稅返還收入，機(jī)會(huì)難得。對(duì)豪宅或一線城市而言，由于房?jī)r(jià)較高，動(dòng)輒一套房子上千萬(wàn)，個(gè)稅退稅額更高，省個(gè)一二十萬(wàn)都很正常。尤其是像北京這樣的城市，房?jī)r(jià)高，又按差額20%征個(gè)稅，一套房子如果1000萬(wàn)買入，1500萬(wàn)賣出，退稅額就高達(dá)百萬(wàn)，政策的效果會(huì)更明顯。
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