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房產(chǎn)案例：張律師辦理二手房買賣糾紛，賣方退還定金賠償房屋增值損失

代理階段：一審
代理方：原告（楊某化名）
案件結(jié)果：勝訴，被告退還購房定金，賠償原告違約金70萬元。
代理律師：張云鵬律師
案情介紹：
2016年8月23日，原告楊某在中介公司的居間服務(wù)下與被告孫某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（經(jīng)紀成交版）。該合同約定，原告楊某購買被告按份共有的位于本市×××區(qū)×××號樓×××號房屋，建筑面積**平方米，房屋總價款350萬元，定金5萬元。上述合同簽訂當(dāng)日，原告楊某支付定金5萬元。之后，面對房屋價格不斷飆升，被告孫某遲遲以不能取得其他被告的代持公證拖延履行合同，經(jīng)原告楊某多次催促，被告孫某遲遲不予配合，導(dǎo)致合同根本無法繼續(xù)履行，原告楊某無法取得房屋。原告楊某委托碩恒房產(chǎn)律師向法院提起房屋買賣合同糾紛訴訟。
判決結(jié)果：
本所代理原告，最終法院采信碩恒律師房產(chǎn)代理意見判令合同解除并認定被告違約支付違約金。判決結(jié)果如下:
一、確認原告楊某與被告孫某于***年*月*日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》解除；
二、被告孫某于本判決生效后十日內(nèi)向原告楊某返還購房定金5萬元；
三、被告孫某于本判決生效后十日內(nèi)向原告楊某支付違約金70萬元；
四、被告孫某本判決生效后十日內(nèi)向原告楊某支付居間服務(wù)費損失7.70萬元及評估費損失600元；
五、駁回原告的其他訴訟請求。
案件分析：
1、焦點一原告與被告合同效力：原告楊某與被告孫某簽署的《北京市存量房屋買賣合同》合法有效，被告孫某作為委托代理人代表其他被告簽訂合同行為構(gòu)成表見代理，具有法律效力，該合同合法有效，雙方應(yīng)依法履行合同義務(wù)。
2、焦點二被告違約責(zé)任承擔(dān)：被告違約，給原告楊某造成損失，不僅應(yīng)退還定金，還應(yīng)承擔(dān)因違約造成房屋增值等損失。
法律依據(jù)：
合同法：
第一百零七條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
　第一百零八條　當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
　第一百一十三條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
碩恒房產(chǎn)律師提示：
二手房買賣過程中，房屋價格上漲和下跌對于買賣雙方均有重大影響。二手房買賣糾紛中房屋所有人在房屋價格上漲后為了獲得更高的利益，或者房屋購買方因房屋價格下跌以各種理由拒絕履行時有發(fā)生，在此碩恒房產(chǎn)律師提醒房屋買賣中價格上漲和下跌不屬于法律規(guī)定的不可抗力，更不能成為拒絕履行合同的理由，簽訂合同時應(yīng)該對于房屋交易發(fā)生的風(fēng)險進行評估，一旦合同簽訂需要按照約定如實履行合同義務(wù)，不要存在僥幸心理，如果構(gòu)成合同違約，則違約方要向守約方承擔(dān)繼續(xù)履行及違約賠償?shù)确韶?zé)任。
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