專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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房產(chǎn)部分自用、部分用于出租，房產(chǎn)稅應(yīng)該如何計(jì)算繳納？實(shí)務(wù)中，由于相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定不夠詳細(xì)，容易帶來爭(zhēng)議。
案例
A公司持有一商業(yè)綜合體項(xiàng)目，一部分房產(chǎn)由本公司自營(yíng)超市，一部分房產(chǎn)出租給眾多小商戶。租賃合同約定，出租房產(chǎn)的面積為套內(nèi)使用面積，室內(nèi)公共停車場(chǎng)不收停車費(fèi)用，顧客可以隨意停放。
企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，自用房產(chǎn)按房產(chǎn)原值減除10%~30%后的余值計(jì)征房產(chǎn)稅，出租房產(chǎn)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。據(jù)此，為準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，自用房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該按房產(chǎn)賬面總原值扣除出租部分對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)原值，再乘以稅法規(guī)定的減除比例來計(jì)算，而出租部分的房產(chǎn)原值，則應(yīng)按照出租建筑面積占總建筑面積的比例來計(jì)算。
本案的爭(zhēng)議點(diǎn)主要在于：出租建筑面積占總建筑面積的比例應(yīng)如何確定？企業(yè)認(rèn)為，出租合同載明的使用面積應(yīng)換算為建筑面積，并應(yīng)將停車場(chǎng)、消防樓梯、電梯等公共配套設(shè)施的面積按一定比例分?jǐn)?，?jì)入出租建筑面積中。
分析
企業(yè)的這種做法是否合法？又是否合理呢？
《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)人不清晰的，由房產(chǎn)使用人繳納。自有房產(chǎn)按房產(chǎn)余值的1.2%繳納房產(chǎn)稅，出租房屋以租金收入按12%稅率繳納房產(chǎn)稅。同時(shí)規(guī)定，本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋，施行細(xì)則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定，抄送財(cái)政部備案。
由此可知，《房產(chǎn)稅暫行條例》只對(duì)房產(chǎn)稅從價(jià)和從租的計(jì)征方式、各方式下的計(jì)稅依據(jù)和稅率作了規(guī)定，對(duì)同一房屋部分自用和部分出租的情況下，如何確定各自比例，并沒有明確的規(guī)定。
在實(shí)務(wù)中，部分省市對(duì)此作了一些規(guī)定。舉例來說，原重慶市地稅局規(guī)定，納稅人的房屋部分出租、部分自用的，應(yīng)分別計(jì)算繳納出租部分和自用部分的房產(chǎn)稅。自用部分的房產(chǎn)原值，按以下公式計(jì)算確定：自用部分的房產(chǎn)原值=自用部分的建筑面積÷（自用部分的建筑面積+出租部分的建筑面積）×房產(chǎn)原值。
原山東省地稅局則規(guī)定，同一房產(chǎn)，部分用于出租的，出租部分按租金收入計(jì)算繳納；自用部分以自用房產(chǎn)面積占總面積的比例乘以按規(guī)定比例扣除后的房產(chǎn)余值計(jì)算繳納。
原海南省地稅局規(guī)定，企業(yè)的綜合樓既有自用，又有出租的，應(yīng)按企業(yè)的賬面記載分別計(jì)算征收；企業(yè)賬面分不清的，由企業(yè)申報(bào)，經(jīng)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)審查核實(shí)，按房屋自用和出租的面積比例，計(jì)算出房屋自用部分的原值計(jì)稅；對(duì)出租部分，按租金收入計(jì)稅，如租金收入中含有其他收入，如商業(yè)柜臺(tái)租金收入，市場(chǎng)管理費(fèi)收入等，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，可給予剔除。
原河北省地稅局規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)部分自用，部分出租的，按自用與出租所占比例，分別計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，無法劃分的，按房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。
原河南省地稅局規(guī)定，納稅單位和個(gè)人的一幢房產(chǎn)，一部分自用，另一部分出租的，應(yīng)按各自占用的建筑面積比例劃分，分別按計(jì)稅余值和租金收入計(jì)稅。無法準(zhǔn)確劃分的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
從目前的稅收法律法規(guī)來看，公共設(shè)施是否可以計(jì)入分?jǐn)偅形醋鞒雒鞔_規(guī)定。按照“法無禁止即可為”的原則，只要相關(guān)法律法規(guī)中無明確的禁止性規(guī)定，公民或法人就可以自行約定。因此，筆者認(rèn)為，A公司提出的主張不違反法律法規(guī)的規(guī)定。
而本案中，A公司與承租方簽訂的出租合同中已明確注明，出租面積是套內(nèi)使用面積，產(chǎn)權(quán)證上載明的則是建筑面積，同時(shí)，A公司室內(nèi)停車場(chǎng)不收費(fèi)，可以推斷承租方及其客戶均可無償使用停車場(chǎng)資源。因此，筆者認(rèn)為，企業(yè)主張出租合同約定的租金包含了停車位等公共設(shè)施的使用權(quán)益，從經(jīng)營(yíng)角度來講，分?jǐn)偲浣ㄖ娣e具有合理性。
建議
當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃理念變化，商業(yè)綜合體越來越多，在稅收法律法規(guī)尚不明確的情況下，從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的具體操作，面臨著一定的爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，在實(shí)際操作中，企業(yè)財(cái)務(wù)人員和稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。
首先，租賃合同的具體擬制和管理，應(yīng)引起企業(yè)財(cái)務(wù)人員的重視。合同中應(yīng)明確載明出租的是建筑面積，避免出現(xiàn)“使用面積”或含糊的“面積”字樣，以免引起爭(zhēng)議。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)在開展稅務(wù)稽查時(shí)，要抽查租賃合同，結(jié)合實(shí)地勘查，核實(shí)建筑面積的真實(shí)性，堵塞企業(yè)故意偷逃稅款的漏洞。
其次，停車場(chǎng)、共用食堂、健身場(chǎng)所等公共設(shè)施具體應(yīng)如何做稅務(wù)處理，要結(jié)合具體情況做分析。因此，筆者建議企業(yè)，在租賃合同中明確承租戶使用公共設(shè)施的權(quán)益。同時(shí)，明確公共設(shè)施是否收費(fèi)，收費(fèi)包含在合同中還是實(shí)際使用時(shí)單獨(dú)收取等細(xì)節(jié)。
最后，稅企雙方存在爭(zhēng)議時(shí)，建議引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，以其出具的測(cè)繪報(bào)告為依據(jù)，準(zhǔn)確確認(rèn)分?jǐn)傄罁?jù)?？紤]到各類綜合體出租房產(chǎn)結(jié)構(gòu)差異大、期間變化快，在精確數(shù)據(jù)難以直接取得的情況下，可以由測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具一個(gè)使用面積與建筑面積的分?jǐn)偙嚷?，以便快速獲得一個(gè)雙方均無異議的結(jié)果。
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