專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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所謂網(wǎng)簽，就是房屋交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，并在網(wǎng)上予以公布，用戶可以根據(jù)網(wǎng)簽號(hào)對(duì)合同進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止“一房多賣”的情況發(fā)生。
網(wǎng)簽作為行政機(jī)關(guān)行使管理的一種管理手段而存在，在物權(quán)法上并無(wú)法律效力可言。房產(chǎn)買受人不理性的賦予了“網(wǎng)簽”許多人造光環(huán)，導(dǎo)致在實(shí)踐中因誤解網(wǎng)簽的法律性質(zhì)而引發(fā)諸多法律糾紛。
一、房產(chǎn)買賣合同沒(méi)有網(wǎng)簽，并非確定無(wú)效。
《房產(chǎn)買賣協(xié)議》不違法國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)主管部門(mén)因市場(chǎng)管理需要而規(guī)定的公示程序，是否網(wǎng)簽不影響雙方簽訂的合同的效力。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
律師提示 ：房產(chǎn)買賣合同沒(méi)有網(wǎng)簽不影響合同效力，但肯定會(huì)影響到隨后的辦理房產(chǎn)證的環(huán)節(jié)。
二、一房二賣中即使第一買受人辦理房屋網(wǎng)簽手續(xù)在先，也不能對(duì)抗合法占有房屋的第二買受人。
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》一房數(shù)賣中的數(shù)個(gè)買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第二部分第（二）方面、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護(hù)順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對(duì)抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對(duì)抗合法占有房屋的買受人。
買受人要求辦理房屋過(guò)戶登記的案件中，法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請(qǐng)對(duì)房屋采取保全措施，法院在必要時(shí)可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。
律師特別提示：
1、即使辦理了房產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽，甲方也能一房二賣，而且第二次的房產(chǎn)買賣合同確定有效；
2、房屋買賣合同網(wǎng)簽在前，一房二賣在后且實(shí)際交房的，實(shí)際占有房產(chǎn)的權(quán)利人能夠取得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。
三、網(wǎng)簽（備案登記）不具有物權(quán)的效力，過(guò)戶前案涉房屋的所有權(quán)人仍為房地產(chǎn)公司。
所謂網(wǎng)簽即商品房預(yù)售登記，就是房屋交易雙方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到相關(guān)行政部門(mén)進(jìn)行房屋備案，在預(yù)售的房屋合同上編上不同的號(hào)碼，并在網(wǎng)上予以公布，防止商品房銷售中出現(xiàn)重復(fù)銷售、重復(fù)抵押的情形，保護(hù)房地產(chǎn)交易的透明度。
我國(guó)法律及相關(guān)法規(guī)中規(guī)定了商品房預(yù)售登記制度，比如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條均規(guī)定商品房預(yù)售需向縣以上相關(guān)行政部門(mén)進(jìn)行登記備案，證實(shí)登記備案制度是一種行政管理行為，但是這些法律法規(guī)中并沒(méi)有明確預(yù)售登記的效力問(wèn)題。
一般在實(shí)踐中認(rèn)為，預(yù)售登記是是為保全將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而產(chǎn)生的一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)，因預(yù)售登記時(shí)物權(quán)尚不存在，故所登記的仍是一種請(qǐng)求權(quán)，且在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中，沒(méi)有規(guī)定備案登記制度，根據(jù)物權(quán)法定原則，備案登記不具有物權(quán)的效力，案涉房屋的所有權(quán)人仍為該房地產(chǎn)公司。
四、房產(chǎn)僅網(wǎng)簽不能對(duì)抗法院查封。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：被執(zhí)行人（也即賣方）將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人（也即買方），第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
據(jù)此規(guī)定齊精智律師提示，如果買方已經(jīng)支付部分或全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有房屋，即便還沒(méi)有過(guò)戶登記，只要買方對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，就可以向法院提出執(zhí)行異議，要求解除對(duì)房屋查封措施。
但僅僅是簽訂房產(chǎn)買賣合同并網(wǎng)簽，即使支付全部房款也不能對(duì)抗法院的查封。
五、登記機(jī)關(guān)撤銷“網(wǎng)簽”不需要需雙方當(dāng)事人配合或法院通知協(xié)助執(zhí)為前提。
裁判要旨: 本案原告所訴“網(wǎng)簽”行為實(shí)質(zhì)上是被告對(duì)商品房交易信息的網(wǎng)上備案登記行為，被告對(duì)該行為具有法定的監(jiān)管職責(zé)，事實(shí)上被告也對(duì)其行使了監(jiān)管職權(quán)。
由于網(wǎng)簽登記信息的準(zhǔn)確與否，直接影響到商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，被告作為登記機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)確保登記信息的真實(shí)、合法、有效。本案所涉長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)芙蓉中路一段198號(hào)名富公寓1729號(hào)房屋的網(wǎng)簽登記信息已經(jīng)由人民法院發(fā)生法律效力的判決確認(rèn)系由第三人虛構(gòu)所得，原告與第三人之間并無(wú)真實(shí)的交易關(guān)系，該網(wǎng)簽登記行為缺乏基本證據(jù)和事實(shí)根據(jù)，依法應(yīng)予以撤銷。
爭(zhēng)議的網(wǎng)簽行為實(shí)質(zhì)上是被告對(duì)商品房交易信息的網(wǎng)上備案行為，被告對(duì)該行為具有法定監(jiān)管職責(zé)；被告作為登記機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)在職責(zé)范圍內(nèi)確保登記信息的真實(shí)、合法、有效；原告與第三人之間無(wú)真實(shí)交易關(guān)系，該網(wǎng)簽登記行為缺乏基本證據(jù)和事實(shí)根據(jù)，依法應(yīng)予以撤銷。案件來(lái)源：湖南省長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)人民法院行 政 判 決 書(shū) (2015)岳行初字第號(hào)。
綜上【房產(chǎn)買賣合同糾紛】房產(chǎn)買賣合同“網(wǎng)簽”的法律陷阱，“網(wǎng)簽”僅是行政管理手段，沒(méi)有超越《物權(quán)法》而享有超越法律的“特權(quán)”。（來(lái)源：陜西明樂(lè)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人齊精智律師 注：本文系作者投稿發(fā)布，轉(zhuǎn)載務(wù)必注明作者及來(lái)源，否則訴訟維權(quán)。本文僅供交流學(xué)習(xí)，若來(lái)源標(biāo)注錯(cuò)誤或侵犯到您的權(quán)益，煩請(qǐng)告知，我們將立即刪除。）
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