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二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易備過案、完成初始登記和總登記的房屋，再次上市進行交易買賣。

面對繁雜的二手房交易流程，哪怕是買房老司機，或是專業(yè)的地產(chǎn)中介，都會有些抓不著頭腦，更別提眾多的購房小白了!!那么，二手房交易的詳細流程是怎樣的?有哪些注意事項呢?看完這個你就明白了。

一、二手房交易流程

1、洽談房價、付定金

在選擇二手房時，首先得對樓市、所購房屋區(qū)域板塊進行熟悉。在看中房屋后二手房過戶流程 全流程+注意事項+交易費用，將購房意向金交于地產(chǎn)經(jīng)紀人，并簽訂購房意向書。

約上家談判，確認信息有：房屋地址、產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)人身份，價格以及付款周期和交易周期等條件。(包含簽合同時間的約定、審稅過戶時間、戶口的約定，家電家具的約定，交房時間以及尾款的約定等)，交易中心核實完房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)查。

然后再由地產(chǎn)經(jīng)紀人出面與業(yè)主洽談價格，業(yè)主同意后意向金轉(zhuǎn)化為定金，不同意的話意向金退還購房者，當然也可以在三方都在場的情況下進行洽談。

?重點：一定要查看產(chǎn)權(quán)查冊信息，了解抵押情況、租賃情況、是否被查封等相關(guān)內(nèi)容。

2、簽訂房屋買賣合同

房屋買賣合同是購房中最為關(guān)鍵的一部分，合同之中包含很多內(nèi)容，如確認房屋面積、戶型缺點、裝修狀況、物業(yè)管理、房屋歷史、產(chǎn)權(quán)以及是否可以做二手房按揭。

簽合同當天需要付首付款(首付款要準備好)，要確定產(chǎn)權(quán)人是否到齊，買家是幾個人上產(chǎn)證，是否到場并簽字確認。按照之前居間協(xié)議約定的進行房屋買賣合同進一步完善。

合同簽好后，若需辦貸款，這時需要同時進行，以利于后續(xù)交易的進行，同時審稅也可以著手做起來，最好在簽好合同的當天，就可以去交易中心辦理。

?重點：明確過戶期限、房屋戶口安置情況、交房期限。

03、房屋付款方式

房屋付款方式為一次性付款與按揭貸款(商業(yè)、公積金、組合貸款)兩種。一次性付款是指交付全款、稅費、傭金到指定監(jiān)管賬戶上;按揭貸款得先交首期到指定監(jiān)管賬戶，然后申請貸款方式，最后簽貸款合同。

?重點：注意各筆款項的支付時間節(jié)點，如果是等待自己出售房屋的款項到手后支付給業(yè)主，需要特別精確地算好時間節(jié)點。另外：不能承諾銀行何時放款，因為這個是銀行第三方行為，客戶的承諾無法制約銀行。

選擇銀行辦理按揭，可以綜合考慮，選擇家利率優(yōu)惠多及離家近的銀行，這樣到時候買方要贖樓或辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，也相對來說會比較近些。

贖樓指的就是賣方還清銀行貸款、拿回房產(chǎn)證，注銷抵押登記。對于贖樓的期限，盡量不要限定贖出房產(chǎn)證的期眼，怕因為擔(dān)保公司、銀行等原因?qū)е纶H樓時間相對較長，如果限定了較短的贖出房產(chǎn)證的期限，可能最終違約。

04、申請過戶、辦過戶手續(xù)及交稅

買賣雙方都在場的情況下，在相關(guān)中介人員的陪同下去房屋所屬的交易中心辦理過戶手續(xù)。

核心環(huán)節(jié)：核價--住房查詢--房產(chǎn)稅認定--繳稅--過戶。

?重點：注意要帶齊材料，特別是上家的原始檔案，(若需)建議提前調(diào)取，如果是動遷房、有繼承或贈與的房子，建議提前判斷稅費情況。

05、領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證

?重點：? 若是買家貸款，部分銀行會銀行領(lǐng)取，公積金也是公積金中心領(lǐng)取。

06、銀行放款給賣方

?重點：銀行放款給賣方，要求賣方賬戶信息必須正確，核對清楚。建議業(yè)主提供的銀行卡，和客戶辦理貸款的銀行，為同一家。

07、房屋交付、水電、煤氣、物業(yè)管理費交割

?重點：水、電、煤等費用可以聯(lián)系相關(guān)的公共咨詢電話了解當日之前的使用金額，以及，是否有拖欠物業(yè)費的情況存在。

二、二手房交易費用

二手普通住宅5年之內(nèi)個人所得稅計算方法：

1、(售房收入-購房總額-本次繳納營業(yè)稅-原始契稅-合同價×1%)×20%;

2、稅費繳納人在地稅系統(tǒng)中未能查詢到原值，不能正確計算應(yīng)該繳納稅額的，應(yīng)該采取核定征收，購買二手房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%;

3、二手普通住宅營業(yè)稅計算方法：不足2年的房屋總價的5.6%營業(yè)稅，超過2年(含2年)免征營業(yè)稅;

4、二手非普通住宅營業(yè)稅計算方法：不足2年的房屋總價的5.6%營業(yè)稅，超過2年(含2年)的房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%營業(yè)稅;

5、二手別墅營業(yè)稅計算方法：不足2年的房屋總價的5.6%營業(yè)稅，超過2年(含5年)的房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%營業(yè)稅;

6、購買時間是否滿2年首先看房屋產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅，再次看票據(jù)。這三種證件按照時間早的計算，一般地說票據(jù)早于房屋契稅，契稅 早于產(chǎn)權(quán)證。

三、二手房交易稅費有哪些優(yōu)惠?

1、買房人應(yīng)繳納稅費優(yōu)惠

(1)買房人應(yīng)繳納契稅優(yōu)惠：首次購房評估額90平方米內(nèi)1%、90平方米-144平方米內(nèi)1.5%，超過144平方米或非首次3%的契稅，買方繳納;

(2)買房人應(yīng)繳納印花稅優(yōu)惠：房款的0.05%;

(3)買房人應(yīng)繳納交易費優(yōu)惠：3元/平方米;

(4)買房人應(yīng)繳納測繪費優(yōu)惠：1.36元/平方米;

(5)買房人應(yīng)繳納權(quán)屬登記費及取證費優(yōu)惠：所繳納的權(quán)屬登記費及取證費一般情況要繳納200元內(nèi)。

2、賣房人應(yīng)繳納稅費優(yōu)惠

(1)賣房人應(yīng)繳納印花稅優(yōu)惠：房款的0.05%;

(2)賣房人應(yīng)繳納交易費優(yōu)惠：3元/平方米;

(3)賣房人應(yīng)繳納營業(yè)稅優(yōu)惠：全額的5.56%(房產(chǎn)證未滿2年的、普通房滿2年減免);

(4)賣房人應(yīng)繳納個人所得稅優(yōu)惠：房款的1%(普通房滿五年)。

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