專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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現(xiàn)在幾乎每一個(gè)家庭都會(huì)遇到一類房子方面的問題：長(zhǎng)輩的房子若要留給晚輩，以什么方式最合適，且過戶費(fèi)用盡可能減到最少?
從目前來看，房屋過戶主要分為三種方式：繼承、贈(zèng)與，以及買賣。不過這三種方式分別面臨著不同的操作流程以及法律風(fēng)險(xiǎn)，所要繳納的費(fèi)用也各不相同。且等到房屋過戶之后想要二次出售，又要產(chǎn)生不同的稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)。
究竟哪一種方式最劃算，最適合家庭成員之間的房屋過戶?
繼承過戶：費(fèi)用最少，風(fēng)險(xiǎn)最高
子女以繼承的方式獲得父母的房屋，不需要繳納契稅，只需要支付公證費(fèi)和工本費(fèi)。
按照杭州目前的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，公證費(fèi)用是按照房屋產(chǎn)權(quán)證面積來計(jì)算的，每平方米收費(fèi)30元。也就是如果90平方米的房產(chǎn)，公證費(fèi)為30×90=2700元。
工本費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元。所以兩筆費(fèi)用加起來基本也在千元左右。
按照法律規(guī)定，房產(chǎn)繼承分為兩種，一是法定繼承，二是遺囑繼承。法定繼承也就是說，房屋產(chǎn)權(quán)人只有一個(gè)子女，那么產(chǎn)權(quán)人去世后房產(chǎn)自然繼承給下一代。但如果房屋產(chǎn)權(quán)人不只有一個(gè)子女，那么產(chǎn)權(quán)人需要立遺囑明確房產(chǎn)由哪個(gè)子女來繼承，或者其他兄弟姐妹去公證放棄自己的繼承權(quán)，才能由其中一個(gè)子女單獨(dú)享有繼承權(quán)。
在實(shí)際操作中，因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人去世后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，所以采用這種過戶方式的人比較少。如果財(cái)產(chǎn)所有人生前沒有留下遺囑，就由法律界定。如果繼承人很多，又想過戶到其中一個(gè)人的名下，那么其他擁有繼承權(quán)的人必須申明放棄遺產(chǎn)才行。
如果財(cái)產(chǎn)擁有者生前留下有效的法律文件，指定繼承人，必須是遺產(chǎn)人死前曾做過公證的遺囑才有法律效力。
贈(zèng)與過戶：契稅+公證費(fèi)+過戶登記費(fèi)
值得注意的是，其他親人，即便是兄弟姐妹，統(tǒng)統(tǒng)不能采用繼承的方式，只能是選擇贈(zèng)與過戶或者是買賣過戶。
以贈(zèng)與的方式過戶，和繼承過戶相比，需要多繳納3%的契稅。同時(shí)，在取得房屋所有權(quán)后再次交易，則需要面臨比較高的個(gè)稅。因?yàn)樵谌〉梅课莸臅r(shí)候相當(dāng)于零成本，所以再出售的成本就比較高。
比如一套100萬(wàn)元的房產(chǎn)，則需要征收20%的個(gè)稅，也就是20萬(wàn)元。
買賣過戶：交易費(fèi)用最高，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)最低
以買賣的方式過戶父母的房產(chǎn)，也可以分為幾種情形。
情形一：如果這套房產(chǎn)是老人唯一的房產(chǎn)，小于90平方米(屬于普通住宅)，距離上次交易滿2年，那么，營(yíng)業(yè)稅免征，契稅1.5%，個(gè)稅免征。
也就是說，如果是老人的唯一房產(chǎn)且小于90平方米，那么買賣過戶的方式比贈(zèng)予方式的費(fèi)用還要省。
情形二：如果這套房產(chǎn)大于90平方米(屬于非普通住宅)，契稅要3%，個(gè)稅為差額部分的20%(比如以前這套房產(chǎn)兩老是房改房20萬(wàn)元買下，現(xiàn)在市值100萬(wàn)元，那么差額就是80萬(wàn)元，個(gè)稅為16萬(wàn)元);而營(yíng)業(yè)稅，滿2年免征收;不滿2年，營(yíng)業(yè)稅5.6%。
在實(shí)際操作中，由于繼承過戶的條件比較嚴(yán)苛;房產(chǎn)贈(zèng)與過戶又具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性，因?yàn)樵?a style='color:#0000CC;' href='/article/1276.html' title='贈(zèng)與房產(chǎn)過戶費(fèi)用是怎么核算的' target='_blank'>房產(chǎn)過戶之前如果贈(zèng)與人放棄贈(zèng)與，此時(shí)，即便買方已付定金，由于贈(zèng)與的性質(zhì)決定對(duì)賣方也無任何約束責(zé)任可追究，這樣勢(shì)必會(huì)給購(gòu)房者帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。
所以在實(shí)際生活中，房屋買賣過戶是最常見的，也是操作較為便捷和安全的方式。
三種方式均存在利弊
不同家庭視具體情況分析
從法律層面來看，其實(shí)以上三種方式各有利弊和風(fēng)險(xiǎn)，無法簡(jiǎn)單地從交易費(fèi)用方面判斷合算與否，只能視不同的家庭實(shí)際情況具體問題具體分析。
六和律師事務(wù)所資深律師葉永祥認(rèn)為，房屋遺產(chǎn)繼承、贈(zèng)與、買賣三者是三種完全不同的法律關(guān)系，如果同樣是父母的房屋轉(zhuǎn)移給子女，采取上述不同的方式，法律上的風(fēng)險(xiǎn)是不同的。
繼承包括法定繼承和遺囑繼承。如果父母生前無遺囑，則所有法定繼承人均可以繼承;其中，繼承人如繼承遺產(chǎn)時(shí)已婚，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，其配偶也將獲得夫妻共有權(quán)。如父母通過遺囑將房屋留給子女，遺囑尚可以撤銷和修改，即父母在生前對(duì)房屋有完全的控制能力和處分權(quán)：對(duì)于父母而言其保障最強(qiáng)，但對(duì)于受益人而言則存在變數(shù)。
生前將房產(chǎn)贈(zèng)與子女后，對(duì)于子女而言可以立即得到財(cái)產(chǎn)權(quán)，但房屋可能被子女以變賣、抵押等方式處分，且如子女對(duì)父母不盡贍養(yǎng)義務(wù)的話，父母的晚年生活可能無法保障。
以買賣的方式將房屋轉(zhuǎn)移給子女的話，對(duì)于父母而言也存在與上述贈(zèng)與方式中存在失去對(duì)房屋控制以及養(yǎng)老無著的風(fēng)險(xiǎn)。如果父母明明是贈(zèng)與給子女，但采取了買賣的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移，則還存在著交易所得款項(xiàng)的繼承法律風(fēng)險(xiǎn)，即父母過世后其他子女可能會(huì)提出要求分割房屋轉(zhuǎn)讓款的主張。
所以，以上三種方式各有利弊和風(fēng)險(xiǎn)，無法簡(jiǎn)單判斷合算與否，只能視不同的家庭實(shí)際情況而定。
“而遺產(chǎn)繼承在現(xiàn)實(shí)中其實(shí)沒有這么復(fù)雜困難。在實(shí)踐中，我國(guó)80%-90%的遺產(chǎn)繼承都是通過公證處來處理的，極少數(shù)有爭(zhēng)議且無法調(diào)和的繼承、贈(zèng)與、買賣 父母房子轉(zhuǎn)移給子女哪種最劃算，通過法院處理?！?/p>
而另一種方式，房產(chǎn)贈(zèng)與，是指一方當(dāng)事人自愿將自己的私有房產(chǎn)無償給予另一方所擁有，對(duì)方當(dāng)事人也愿意接受的行為。這種行為一般發(fā)生在親屬或朋友之間。房產(chǎn)贈(zèng)與屬于房地產(chǎn)交易的一種形式，在日常生活中經(jīng)常出現(xiàn)。但房產(chǎn)贈(zèng)與同其他形式的房地產(chǎn)交易有所區(qū)別，在房產(chǎn)贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)，當(dāng)事人只有按照房產(chǎn)贈(zèng)與的有關(guān)特殊要求和程序辦理正式的手續(xù)。
根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定，受贈(zèng)的房屋，須提交房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書和契證，到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。而且只有辦理了正式的所有權(quán)變更登記手續(xù)，房屋贈(zèng)與才算是具有了法律效力。
如何辦理房產(chǎn)贈(zèng)與過戶手續(xù)?
(一)贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立關(guān)于房屋贈(zèng)與的書面合同即贈(zèng)與書。
(二)房產(chǎn)贈(zèng)與過戶受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書，根據(jù)《契稅暫行條例》規(guī)定交納契稅，契稅是房屋現(xiàn)值價(jià)格百分之三，領(lǐng)取契證。
(三)房產(chǎn)贈(zèng)與過戶贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。這里的“交付”要以辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。即贈(zèng)與人和受贈(zèng)人應(yīng)在贈(zèng)與房屋交付之日起三個(gè)月內(nèi)持原房屋所有權(quán)證，贈(zèng)與書和契證及雙方當(dāng)事人的身份證明到房屋管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
房產(chǎn)贈(zèng)與的流程
一、親屬間的贈(zèng)與房產(chǎn)過戶流程：
親屬間房產(chǎn)過戶可以通過繼承方式或遺囑繼承方式變更房屋權(quán)屬。
根據(jù)《繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。不征契稅，當(dāng)然最劃算，但過戶手續(xù)只能在產(chǎn)權(quán)人去世后才可辦理。遺囑繼承也是如此，即使做了遺囑公證，產(chǎn)權(quán)人在去世前還是可以隨時(shí)變更繼承人。所以這種方式最便宜，卻最不容易得到保障。
如果辦理贈(zèng)予的話，需要提供戶口本、身份證、房產(chǎn)證、土地證等證明材料，先到公證處辦理贈(zèng)予公證手續(xù)，持贈(zèng)予公證書就可以辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，贈(zèng)予的費(fèi)用包括：3%的契稅、萬(wàn)分之五的印花稅，公證費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各地不相同，很多城市是按照房產(chǎn)價(jià)值的2%收取，杭州是按照房屋面積征收，有些地區(qū)還要求對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估的收費(fèi)從0.3%到1%不等。
事實(shí)上贈(zèng)予未必比房產(chǎn)買賣過戶更省錢，如果房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證或是稅務(wù)部門出具的契稅稅票填發(fā)時(shí)間滿2年的話，還是辦理房產(chǎn)過戶更劃算。辦理房產(chǎn)過戶需要交納1.5%的契稅(非普通住宅為3%)，雙方各萬(wàn)分之五的印花稅。房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證或是稅務(wù)部門出具的契稅稅票填發(fā)時(shí)間不足2年的話，就會(huì)涉及5.6%的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅了。
二、無償贈(zèng)與的房產(chǎn)過戶流程：
(一)房屋贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。根據(jù)規(guī)定，房屋贈(zèng)與一定要采用書面形式。
(二)房屋贈(zèng)與的雙方當(dāng)事人憑房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同等材料，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。
(三)辦理公證。根據(jù)國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定，房屋贈(zèng)與必須辦理公證手續(xù)。
(四)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
房屋贈(zèng)與當(dāng)事人到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)轉(zhuǎn)移過戶登記，并提交下列材料：(1)過戶申請(qǐng)書;(2)身份證件;(3)房地產(chǎn)權(quán)證;(4)贈(zèng)與書及公證書;(5)有關(guān)稅費(fèi)的收據(jù)。
(五)贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。
這里的交付以辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。如果未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但當(dāng)事人之間訂立了書面贈(zèng)與合同，且贈(zèng)與人已將房屋產(chǎn)權(quán)證原件交給受贈(zèng)人的，根據(jù)最高人民法院的規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與成立。
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繼承公證的必要性
我國(guó)《繼承法》規(guī)定，遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母。
僅憑獨(dú)生子女證，不能認(rèn)定獨(dú)生子女就是唯一的繼承人。
因此，需要繼承公證。且繼承公證相對(duì)法院訴訟來說，各項(xiàng)成本都要便宜得多。
繼承公證流程：公證事項(xiàng)由當(dāng)事人住所地、行為地或者事實(shí)發(fā)生地的公證機(jī)構(gòu)受理。涉及遺產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的公證機(jī)構(gòu)受理。然后就是提交材料。
那么，有遺囑的話還需要繼承公證嗎?
根據(jù)《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》，遺囑受益人辦理遺產(chǎn)繼承手續(xù)，即使有公證過的遺囑，在父母去世后還得辦理繼承公證。
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