專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、建筑物區(qū)分所有權(quán)共有的認(rèn)定范圍是什么?
建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
除此之外，以下部分也屬于業(yè)主共有：
1、建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;
2、其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。
二、業(yè)主對共有部分請求物權(quán)保護(hù)的主體適格性問題
業(yè)主是否有權(quán)單獨(dú)對共有部分請求物權(quán)保護(hù)屬于判斷起訴條件的程序性問題。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
所以，對于侵害業(yè)主共有權(quán)利的行為一般應(yīng)由業(yè)主委員會主張權(quán)利，但通常，行為人擅自占用建筑共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，必然會妨害到業(yè)主對建筑物共有部分的正常使用和共有權(quán)及共同管理權(quán)的行使，對業(yè)主權(quán)利具有實(shí)質(zhì)性的影響，即作為個體的業(yè)主在請求保護(hù)的物權(quán)法律關(guān)系中對訴訟標(biāo)的具有直接利害關(guān)系，此時權(quán)利受到侵害的業(yè)主依法可以向人民法院提起訴訟。
三、所有權(quán)和共有的區(qū)別
法律上建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有就相同之處是兩者都是民事權(quán)利中的物權(quán)類型,同屬支配權(quán);建筑物區(qū)分所有權(quán)是一人獨(dú)自享有一個物的所有權(quán),但一物三權(quán)利,包括專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及共有部分共同的管理權(quán);共有是數(shù)人對一物共同享有一個所有權(quán),包括按份共有和共同共有兩種形式;
因此，建筑物所有權(quán)在法律中有著明確的規(guī)定，建筑物所有權(quán)共有的認(rèn)定范圍有：對專有部分享有所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有共有權(quán)、對共有部分享有共同管理的權(quán)利等幾方面內(nèi)容。
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