專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是什么?
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)分為三部分內(nèi)容：
一是業(yè)主的專(zhuān)有權(quán)部分，這與一般的個(gè)別所有權(quán)相同，在一定條件可為獨(dú)立的占有、使用、收益和處分;
二是共有權(quán)部分，在法律上可能為共同共有也可能為按份共有，如建筑物外墻部分、公共道路、公共綠地、樓梯等即為共同共有部分，其他的建筑物共有部分也可以依約定為按份共有;
三是共同管理事務(wù)，即業(yè)主共同對(duì)事關(guān)整個(gè)小區(qū)或者某一建筑物的使用的事項(xiàng)為共同的保護(hù)、管理、修繕等。
建筑物區(qū)分所有權(quán)與其他的物權(quán)相比有其特殊性：
一是專(zhuān)有權(quán)的使用和處分必須與共有部分一并處分;
二是共有部分不能單獨(dú)為處分;
三是共有權(quán)部分不能以放棄共同管理義務(wù)而為放棄。
業(yè)主專(zhuān)有權(quán)糾紛是指因建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主專(zhuān)有權(quán)部分的權(quán)利歸屬、使用、收益和處分產(chǎn)生的糾紛。
業(yè)主共有權(quán)糾紛是指業(yè)主之間因?yàn)榻ㄖ锕灿胁糠值臋?quán)利歸屬、使用、收益和處分等內(nèi)容發(fā)生的糾紛。 車(chē)位糾紛是指業(yè)主與開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主與業(yè)主之間就車(chē)位的權(quán)屬、使用、收益等發(fā)生的爭(zhēng)議。 車(chē)庫(kù)糾紛是指業(yè)主與開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主與業(yè)主之間就車(chē)庫(kù)的權(quán)屬、使用、收益等發(fā)生的糾紛。
二、物業(yè)服務(wù)合同
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的的委托管理建筑物區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主不得以其并非合同當(dāng)事人為由進(jìn)行抗辯。
符合下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求人民法院確認(rèn)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)或者其相關(guān)條款無(wú)效：
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同。
2、物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任，排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，屬于物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)合同中需要承擔(dān)建筑物的管理的作用等，所以建筑物的權(quán)利歸屬與物業(yè)的服務(wù)存在著一定程度的關(guān)系，物業(yè)的服務(wù)的承諾還有制定的服務(wù)的細(xì)則，是物業(yè)服務(wù)合同中重要的組成。
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