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爛尾樓，你不知道的幾個真相

幸福的樓盤千篇一律，爛尾的樓盤各有各的悲哀。

在2023年房地產(chǎn)市場大討論中，鄭州，西安，長沙無疑是三個熱度最高的城市。

為什么？因為到處都是未完工的建筑。

▲2023年全國爛尾項目分布圖

顯然，從去年年中開始的地產(chǎn)風(fēng)暴，讓這幾個城市的眾多購房者買房就像買彩票。如果買房者選擇的開發(fā)商暴雷了，那么輕則先停工大半年，然后弄幾個人慢慢施工，施工進度嚴重滯后。重則開發(fā)商直接躺平，任由未建好的樓放那里鋼筋生銹，材料過期——這是當(dāng)前爛尾樓最主要的原因。

不過，雖然目前開發(fā)商暴雷是導(dǎo)致房地產(chǎn)爛尾的最主要因素，但各個城市都有自己的特點。

比如北京，就有不少爛尾樓，大多數(shù)都是“利益糾紛”造成的變相遮蓋，最典型的例子就是國安府，位于天安門附近兩公里外的二環(huán)區(qū)域，在和莊勝的一場官司中，已經(jīng)荒廢了將近三十年。在過去的數(shù)十年中，北京的價格已經(jīng)急劇上漲，而這片土地的價值也越來越高。

又如天津，天津的爛尾樓可以說是久負盛名、由來已久：2007年，天津的巨無霸神盤星耀五洲；2023年，洞庭路1號工程在天津濱海新區(qū)無法竣工；2023年，全球排名第二、天津最高的寫字樓高銀117大樓爛尾；2023年，嘉蘭銘軒大樓位于市中心南京路，爛尾；天津?qū)幪┐髽?023年爛尾；天房中山路、河西樾梅江、津南的領(lǐng)世郡，這些都是連神仙都救不了的項目，可見天津爛尾樓的底蘊有多深厚。當(dāng)然，這一切都是融創(chuàng)的“功勞”。

而在其它城市，由于限購政策，導(dǎo)致了環(huán)京的冷清；內(nèi)蒙的煤炭業(yè)主投資房地產(chǎn)，煤礦出了問題，從房地產(chǎn)中抽取了資金；而在東北，經(jīng)常會涉及到商業(yè)環(huán)境的問題。

而西安則是其中最具有特色的一座，2023年之前房價沒有上漲，西安大片爛尾樓；2023年之后，房價一路飆升，西安依然是一股爛尾的熱潮。

按理說，降價、降庫存，是對付爛尾樓最好的“特效藥”。那么，西安那些未完工的建筑，又怎么會如此“油鹽不進”呢？

在這方面，我們以西安有名的“易合坊”工程作為案例。

▲易合坊項目位于西安市灞橋區(qū)柳鶯路，整體建筑大體完工，但還達不到交房條件。

那么，這么一個看似不錯的項目，怎么會在八年前就被擱置了？其實，易合坊就是香王村的一處城中村改造工程，其開發(fā)商西安四德地產(chǎn)只是一家資金不多的小開發(fā)商。

在西安，確切地說，是在2006年之后，由政府大力推進城中村改造，讓西安地區(qū)中小開發(fā)商有了進入市場最低門檻的機會。不需要太多資金，一個本地小開發(fā)商只需要找一個本地的單位，找領(lǐng)導(dǎo)批一塊農(nóng)村集體土地，由單位組織職工團購，作為啟動資金，讓開發(fā)商拿這個錢去拆遷、蓋房，然后政府定向招拍掛給這個開發(fā)商。

很明顯，這種模式的最大影響，就是土地的銷售，沒有任何的規(guī)則，也沒有任何的征用，也沒有成都那樣的標準。由于土地是區(qū)縣的，區(qū)縣也沒有那么大的資金，所以只能靠那些愿意做房地產(chǎn)生意的公司，把土地交給房地產(chǎn)公司。所以，招拍掛只是一個幌子，走個過場，畢竟，這些公司都是要付出巨大代價的，如果不能拿下，政府也不會幫他們。這也就意味著，很多好的地皮都被當(dāng)?shù)氐男￠_發(fā)商買走了，而那些小的開發(fā)商，資金鏈一斷，就會毀于一旦。到了后來，西安各區(qū)自行申報建設(shè)規(guī)劃，很多項目的背景，市政府相關(guān)部門也不太了解。

其次，城中村的改造，與傳統(tǒng)的開發(fā)方式完全不同，按照傳統(tǒng)的發(fā)展模式，土地征收、土地出讓、審批。而在城市改造模式中，開發(fā)商基本上就是一個“代工”，單位出錢，政府出地，開發(fā)商賺一筆。所以，在城市改造的時候，賣掉房子是第一步，買地才是最后一步。為了盡快地把商品房賣出去，以籌集到村民的安置和拆遷款，西安許多地區(qū)都采取了默認的態(tài)度，即五證不齊全的城改房。這使得西安的爛尾樓與其它城市的“爛尾樓”有著明顯的區(qū)別。

其實，在大多數(shù)省份，甚至是發(fā)達的南部沿海城市，都有這樣的問題。畢竟，只要這個計劃沒有任何問題，大家都能共贏。

但是，出乎開發(fā)商意料的是，2023年的價格一路飆升，開發(fā)商在最后一步，土地出讓價格也隨之上漲。

根據(jù)城市改造用地的政策，地價是以目前的地價為基礎(chǔ)，再加上開發(fā)商的拆遷成本、建設(shè)成本，這兩方面加起來，開發(fā)商非但沒有盈利，還得自己掏腰包，最后只能“爛尾”。

說實話，一些爛尾的房子，根本就沒有機會變成普通的房子。

僅僅是由于市場低迷導(dǎo)致的爛尾，有可能會因為市場的回暖而“轉(zhuǎn)正”。

但如果是政策上的問題，那就必須要有新的政策，減少土地出讓費，但這也要有足夠的勇氣，才能承擔(dān)起“土地資源流失”的責(zé)任。

另外，也有一些開發(fā)商以未取得預(yù)售許可證為由，對原業(yè)主提出“合同無效”，并在取得房屋后將其高價出售。當(dāng)然，這樣的話，開發(fā)商就能賺錢了，房子也不會爛掉，還能拿到政府的土地，但這對原本的業(yè)主來說，就是一種不公平的待遇。

▲站在開發(fā)商的角度，對業(yè)主毀約也是一種解決爛尾樓的途徑。

在西方神話中，“巴別塔”是人類建造的第一座未完工的建筑。有些人想要建造一座通天塔，但上帝覺得這可不行，就用術(shù)法封鎖了所有人的語言，沒有了協(xié)作，巴別塔就變成了一個半吊子工程。

與此類似，政府政策，購房者市場，開發(fā)商共同努力。一旦合作被打破，管理者們對城市管理的政策和改革不夠重視，對市場秩序和商業(yè)倫理不夠重視，而開發(fā)商違法銷售，又不愿負起交房的義務(wù)，受到最大傷害的，就是那些最無奈的購房者們。

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