專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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很簡單，簽訂購房合同應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，也就是說中介公司不能以自己的名義與購房者簽定合同。
2.購房合同一般要一式四份
貸款買房，購房合同通常要一式四份，住建委一份，開發(fā)商一份，銀行一份，你手中保存一份。如果合同只有三份，開發(fā)商會給你蓋過章的復(fù)印件，這都無關(guān)緊要。
3.規(guī)避利益風(fēng)險(xiǎn)
簽完購房合同后會簽一個(gè)補(bǔ)充條款(通常都是一張A4的紙，這張紙非常的重要)，一般會約束賣方的交付時(shí)間、違約金額、具體稅費(fèi)由誰來承擔(dān)等問題，是購房者合法權(quán)益不受傷害的保護(hù)傘，同時(shí)還能減少購房交易糾紛。
從整個(gè)《商品房買賣合同》來看，開發(fā)商利用合法手段侵犯購房者利益主要有以下幾個(gè)方面，我們只要針對這幾方面設(shè)定補(bǔ)充條款。
第一，公積金或商業(yè)貸款辦不下來怎么辦。在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項(xiàng)。而貸款是否能獲得批準(zhǔn)主要看開發(fā)商提供的擔(dān)保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后，貸款得不到批準(zhǔn)，就會面臨無法自行支付全部剩余款項(xiàng)的問題，從而承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。因此應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中分清責(zé)任，如果由于開發(fā)商的原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，購房者可選擇退房并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任;如果由于自身原因，則可以選擇變更付款方式或要求退房。
第二，約定房屋所有權(quán)證的辦理時(shí)間。從表面上看，房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的，與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，但在實(shí)踐中，房屋所有權(quán)證件的遲發(fā)往往是由于開發(fā)商手續(xù)不完整、未能交納土地出讓金等原因造成的。因此需要讓開發(fā)商做出相應(yīng)的承諾，保證在規(guī)定的期限內(nèi)履行各項(xiàng)義務(wù)，大家順利取得房屋所有權(quán)證，否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰金。
第三，約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)。對于預(yù)售商品房，特別是精裝商品房，購房者一定要明確該樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)，建議在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修，如設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)商擔(dān)負(fù)違約責(zé)。
第四，開發(fā)商在銷售過程中的承諾。為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個(gè)別銷售人員都會通過口頭或以廣告的方式就商品房的小區(qū)環(huán)境、學(xué)校、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面做出承諾。這些因素直接影響購房者的居住質(zhì)量，實(shí)際上是構(gòu)成樓盤價(jià)格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。所以對于開發(fā)商做出的種種承諾，一定要不厭其煩，在補(bǔ)充協(xié)議中予以落實(shí)，并明確開發(fā)商違約責(zé)任。
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