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律師教你避開購房陷阱的十大絕招

一、查明對方身份

簽購房合同之前，要明確商品房的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應當是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機構(gòu)簽約，該中介機構(gòu)應當具有相應資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。

二、查看有效證書

商品房預售和銷售必須應當具備“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預售許可證》，它是購房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

三、是否查封、抵押

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則，買受人則面臨巨大的風險，直至財房兩空。所以，在購房前應當?shù)接嘘P(guān)部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

四、約定退還定金

目前商品房買賣的通常做法是購房者買房時先簽訂認購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。由于購房者事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔心定金被沒收；簽吧，合同中陷阱多多。因此，建議購房者采取以下辦法：1、在審查購房合同，確認沒有問題之后才交定金。2、不簽認購書，直接簽訂購房合同同時支付定金。3、在認購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買受人退還定金。

五、細查合同條款

現(xiàn)在的購房合同是由國土房管局印制的標準合同，相當一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當事人協(xié)商一致后填寫。建議購房者認真仔細地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：1、對標準合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當事人認為不合理，就有權(quán)修改。2、對于標準合同已印制好的選擇性條款，購房者可以根據(jù)自己的實際情況選擇對自己最有利的約定。3、對于空白部分，不能由出賣人預先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受，因為這是非常不合理的。正確的做法應當是雙方當事人就合同的每一條款協(xié)商一致。4、對于雙方不能協(xié)商一致的條款，應當做好記錄，由雙方簽字確認，這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證，如果買賣不成，購房者可據(jù)此索回定金和已付房款。

至于合同約定的付款方式，目前購房者通常采取按揭、分期付款的方式來支付房款。如果采取的是現(xiàn)金支付方式，建議購房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續(xù)之后，再支付大部分房款，同時留一部分購房款待辦妥房產(chǎn)證后支付，這才能最大限度的保護自身的權(quán)益。如果采取的是按揭付款方式，為了防止購房者辦不了按揭貸款而買不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購房者在付款方式和期限中寫明：“如果未能訂立按揭貸款合同的：1、合同繼續(xù)履行，但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；2、因當事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請求解除合同和賠償損失；3、因不可歸責于當事人雙方的事由，雙方均可以請求解除合同，出賣人應當將已經(jīng)收受的購房款本金或者定金返還給買受人，并按銀行同期貸款利率支付相應的利息?！?/p>

六、明確交樓標準

交樓標準有三種：1、該商品房經(jīng)驗收合格；2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格；3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。購房者選擇第2、3項交樓標準是比較理想的，但由于這兩項交樓標準要求比較高，尤其是第2項交樓標準要求最高。目前廣州市的大部分樓盤在交樓時很難達到該項標準，同時選擇該標準的收樓時間相對比較長，所以相當一部分購房者或者開發(fā)商都不愿意選擇第2項收樓標準。而選擇第1項收樓標準則含義不明確，因為驗收合格有很多種，如竣工驗收合格，規(guī)劃驗收合格，消防驗收合格等，這就會產(chǎn)生很多爭議。建議在第1項標準后加上“并通過經(jīng)過國家法律規(guī)定的竣工驗收備案手續(xù)?！币驗槲覈鴮ι唐贩靠⒐を炇找巡扇浒傅怯浿贫龋撝贫纫?guī)定的驗收項目比較多，要求比較嚴格，能保障購房者的利益。

七、少簽補充協(xié)議

目前開發(fā)上通常預先擬定了購房合同補充協(xié)議，讓購房者簽字。而這些補充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對購房者非?？量?。因此，購房者須慎之又慎，千萬不要輕易在補充協(xié)議上簽字。理想的做法應當是與對方就補充協(xié)議協(xié)商一致以完善補充協(xié)議，或者干脆不簽補充協(xié)議。

八、另簽物管協(xié)議

現(xiàn)在的標準購房合同中有簽訂購房合同的同時，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務協(xié)議》的規(guī)定。但是由于簽約時購房者并不知道物業(yè)管理公司是哪一家，是否具有相應資質(zhì)，物業(yè)管理費用是多少，如果購房者確認了該合同條款，就等于確認了開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司及其制定的《物業(yè)管理服務協(xié)議》，也確認了物業(yè)管理收費項目、金額，使購房者陷入非常被動的境地。建議簽約時明確物業(yè)管理公司并要求寫明物業(yè)管理公司的資質(zhì)，物業(yè)管理的收費，并就《物業(yè)管理服務協(xié)議》內(nèi)容進行協(xié)商一致。

九、不交不合理收費

目前商品房買賣中，購房者應當繳納契稅、印花稅等，購房者應當按法律規(guī)定繳納。而公證費、律師費等則不是購房者必須繳納的費用，如果開發(fā)商強制收取，則屬亂收費，購房者有權(quán)拒絕。

十、把好收樓關(guān)

1、查看“三書一證一表”：收樓時開發(fā)商必須向購房者出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設工程質(zhì)量認證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，簡稱“三書一證一表”。如果開發(fā)商不能提供，購房者有權(quán)拒絕收樓。

2、看樓驗樓。購房者按照購房合同約定的收樓標準到現(xiàn)場看樓驗收，如果發(fā)現(xiàn)問題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗收記錄表》中填寫相關(guān)意見。如對樓房基本滿意，則在《收樓表》中簽字確認。

買房是老百姓一生中很重要的事情，為了確保交易安全，建議買樓時請律師陪同，這樣付出的費用不多卻可以省心省力，盡可能避開開發(fā)商通過霸王條款所設定的合同陷阱。

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北京合同律師,王律師（咨詢電話：13810198499）中國民法典律事務專業(yè)委員會委員,中華全國律師協(xié)會會員,北京市合同專業(yè)委員會委員,專家型合同律師，專業(yè)提供合同的起草、審查、處理合同糾紛案件，拖欠貨款、欠款，建設工程合同糾紛，技術(shù)服務合同糾紛，公司上市，融資與資產(chǎn)重組等相關(guān)的業(yè)務合同的審議與起草、商務合同的談判、買賣合同的糾紛訴訟代理法律服務。

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