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相鄰關(guān)系和建筑物區(qū)分所有權(quán)

相鄰關(guān)系是指土地、土地上的自然物或建筑物的相鄰所有人在使用或經(jīng)營這些相鄰的不動產(chǎn)時，相互發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

為了更好理解，以一個案例為例：

【案情】

李某是xx街xx號x樓二間房屋(共二層)的所有權(quán)人，王某系該x樓第三間(共三層)的所有權(quán)人，后王某在未經(jīng)李某許可，也未經(jīng)城市規(guī)劃部門許可的情況下，在其房屋東側(cè)第三層與李某房屋相鄰一側(cè)的墻體上挖設(shè)了自南向北兩扇窗戶，李某知悉后即要求王某對兩扇窗戶恢復(fù)原狀，由此發(fā)生糾紛。

【分歧】

在本案審理過程中，出現(xiàn)了兩種意見：

一種意見認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條和《物權(quán)法》第八十四條的規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。本案中，王某在其房屋第三層墻體上挖設(shè)兩扇窗戶的行為，并不妨礙李某通風(fēng)、采光及正常生活，因而不構(gòu)成對李某相鄰權(quán)的侵犯，李某無權(quán)要求王某將二扇窗戶恢復(fù)原狀。

另一種意見認(rèn)為，李某與王某房屋相鄰一側(cè)的墻體屬于二人的共有、共用部位，王某未經(jīng)李某同意擅自在第三層?xùn)|側(cè)墻面開挖窗戶的行為，已侵犯了李某對共有部位享有的民事權(quán)利，應(yīng)由王某對開挖的窗戶恢復(fù)原狀。

【評析】

筆者贊同第二種意見。理由如下：

第一種意見混淆了建筑物區(qū)分所有權(quán)和相鄰關(guān)系兩種不同的法律關(guān)系。區(qū)分所有建筑物(或稱異產(chǎn)毗連房屋)是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、公用設(shè)備和附屬設(shè)施，而為不同所有人所有的房屋。本案中爭議的房屋當(dāng)屬李某和王某區(qū)分所有的建筑物，既然李某購買了裙樓1-2間房屋，那么其對該樓房頂自然享有相應(yīng)的支配權(quán)，而該房頂并非僅指頂部的樓板，還應(yīng)包括頂部四周的護(hù)欄等附屬結(jié)構(gòu)，因此李某對于其二層樓頂高出頂層樓板的四面墻體(包括東側(cè)墻體)也享有相應(yīng)的民事權(quán)利，也就是說，李某和王某各自對以“間”為單位的房屋內(nèi)空間享有專有權(quán)，對二房交接部位的墻體享有共有權(quán)。在多人區(qū)分所有的建筑物中，一方不合理使用共有部分造成共墻毀損或擅自改變、拆除共墻結(jié)構(gòu)的，都構(gòu)成對另一方建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的侵犯，李某可以基于侵權(quán)或物上請求權(quán)直接要求王某承擔(dān)民事責(zé)任。

根據(jù)《民法通則》和《物權(quán)法》的規(guī)定，相鄰權(quán)的行使應(yīng)以生產(chǎn)、生活之必要為前提，建筑物區(qū)分所有權(quán)人如果為了進(jìn)入、修繕、合理使用其專有部分或共有部分之必要，請求其他區(qū)分所有權(quán)人提供便利，被請求人應(yīng)該在必要的限度內(nèi)允許或容忍，沒有正當(dāng)理由不得拒絕，這就是區(qū)分所有建筑物之相鄰關(guān)系。就本案而言，李某訴諸于相鄰權(quán)的保護(hù)恐難如愿。李某訴爭二扇窗戶的開設(shè)并未影響其通風(fēng)、采光、通行等方面的正常生活所必需，王某當(dāng)然無需接受相鄰關(guān)系之限制。如果此共墻糾紛適用建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，李某只需根據(jù)區(qū)分所有建筑物之共有部分權(quán)利義務(wù)的劃分，就可依據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》要求王某承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。

因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)人在行使專有權(quán)時，如需對共有部分進(jìn)行改動，必須經(jīng)過全體區(qū)分所有權(quán)人的同意且不影響整個建筑物的安全使用，否則即構(gòu)成對其他區(qū)分所有人共有權(quán)的侵害(如前例)。如果某一區(qū)分所有權(quán)人為了改變其專有部分的通風(fēng)、采光等問題而不得不對專有部分進(jìn)行改造，且這一改造并不妨礙鄰人的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使，鄰人應(yīng)當(dāng)在一定限度內(nèi)予以容忍，此時應(yīng)適用相鄰關(guān)系的規(guī)則調(diào)整。

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