專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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1、房子高齡影響按揭貸款
如果你打算在自己的房子里住幾年之后,再把房子賣出去,房齡就是一個(gè)重要的條件。
多數(shù)中資銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款,外資銀行的底線規(guī)定得則更為嚴(yán)格——15年。中資銀行里最寬松的是工商銀行,原則上可以批準(zhǔn)1980年以前建造的房子的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款。
雖然中國(guó)內(nèi)地的住宅產(chǎn)權(quán)規(guī)定是70年,但實(shí)際的使用壽命根本沒有這么久。這就意味著,25年至30年之后,房子要拆遷重建的可能性就變得很大。
2、動(dòng)遷安置房不如商品房
同樣的地段、同一個(gè)小區(qū)內(nèi),買房人更不喜歡動(dòng)遷安置房,雖然它的價(jià)格通常比同小區(qū)內(nèi)的商品房便宜很多。
一般來說有動(dòng)遷安置規(guī)劃的小區(qū),會(huì)在實(shí)際建造中把動(dòng)遷安置房和商品房用車道、綠化帶、柵欄等設(shè)計(jì)分割開來。這類房子最主要的問題是在位置和朝向上,特別是靠近市中心的小區(qū)。樓的位置也有好有壞,例如小區(qū)中央、靠近綠地等位置相對(duì)安靜、景觀好的地方一定會(huì)規(guī)劃建造商品房,而外圍臨近馬路、高架、地鐵等設(shè)施的位置,通常都是留給動(dòng)遷安置房的。
3、兩幢高樓間的房子人氣不高
買房者挑選位置、光線等也更謹(jǐn)慎。
小區(qū)中央比小區(qū)外圍好,位置優(yōu)先排序是,臨近綠化、臨近小路、臨近地鐵、臨近高架/國(guó)道/干道;
如果一套房子是位于小區(qū)中央的,二手房經(jīng)紀(jì)人一定會(huì)在一開始就跟看房者強(qiáng)調(diào)它的位置有多好:小區(qū)中央、景觀房、樓王位置。新樓盤也通常把這里的房子留到最后一期出售,漲價(jià)也就顯得理所當(dāng)然。除了這里比較安靜,綠化也主要集中在小區(qū)的中間位置,隔了大片綠化,前面的樓就不會(huì)遮擋視野和采光,這會(huì)給房子加分。
4、高樓層未必賣得好
雖然新樓盤開售時(shí),通常樓層越高售價(jià)就越高,但在二手房市場(chǎng)卻不一樣,處在中間偏低樓層的房子最受歡迎。
光照的問題一般高于8樓就沒有差別了,18到20樓以上的樓層已經(jīng)會(huì)引起一般人的恐高心理了?？拷娞菥姆孔右?yàn)殡娞葸\(yùn)行的震動(dòng)容易出現(xiàn)兩個(gè)問題:噪音和墻體裂縫。給二次裝修帶來麻煩,也是有些要求較嚴(yán)格的客人不喜歡的原因。
臨近道路的排序多半屬于為了地段而產(chǎn)生的無奈選擇,道路意味著噪音和灰塵,太靠近地鐵帶來的問題除了噪音還有震動(dòng)。而買房人愿意講究而不選擇高架或干道的原因是:地鐵還是有營(yíng)運(yùn)時(shí)間的,而高架和國(guó)道則是24小時(shí)噪音,特別是在深夜剛好是大型貨車通過的時(shí)間段。
5、年輕家庭不喜歡中式裝修
裝修對(duì)房子二次銷售的影響很微妙。一般來說,有統(tǒng)一設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格、上次裝修的時(shí)間不長(zhǎng)、中高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)的房子還是比較有吸引力的。但太過風(fēng)格化的裝修很難正巧命中最有誠(chéng)意的買房人,比如中式裝修。
中式裝修的風(fēng)格沉穩(wěn),色調(diào)比較暗,強(qiáng)調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)中高度風(fēng)格化,需要有繁復(fù)的細(xì)節(jié)和意境表達(dá),這對(duì)設(shè)計(jì)師來說是很高的要求。如果設(shè)計(jì)師發(fā)揮不理想,室內(nèi)只會(huì)讓人感覺壓抑沉重,而感受不到它的沉穩(wěn)和古樸。
更重要的一點(diǎn)是,中式裝修更適合寬敞的大戶型和中年以上的年齡層的審美偏好,而目前二手房市場(chǎng)上的買房主力仍然是35歲以下的年輕家庭,他們的審美偏西化、偏簡(jiǎn)約,難以接受中式裝修風(fēng)格。
如果裝修不是特別風(fēng)格化,整潔的房子比同類未經(jīng)保潔、雜亂的房子的成交率和成交價(jià)都會(huì)明顯高一些。二手產(chǎn)品給人的感覺越像新的就越具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二手房購(gòu)買者普遍喜歡潔白的墻面、盡量少的家具擺設(shè)(打算把家具當(dāng)賣點(diǎn)的除外)和已經(jīng)將陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉處理的房子。白色可以給人明亮整潔的強(qiáng)烈感覺,能讓房間看起來更寬敞。
以上買房技巧，一定會(huì)為您帶來很大的幫助。
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