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如何避免二手房交易的陷阱呢

其一利用公證先賣后過(guò)戶花招

不少業(yè)主找到買家后選擇到公證處公證轉(zhuǎn)讓房屋，再約定等房子5年期限到了后再辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

后果：到公證部門辦理交易公證手續(xù)的花費(fèi)，與全額征收營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)相比，確實(shí)便宜很多。律師認(rèn)為，只公證不過(guò)戶，使購(gòu)房者承擔(dān)了較多風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉课輰?shí)行的是登記備案制，即使進(jìn)行了公證，在未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬賣方。在此期間，若賣方私自將房屋賣給第三方，房屋的產(chǎn)權(quán)就會(huì)發(fā)生變化。有買家說(shuō)，我可以要求把房產(chǎn)證拿在我手上，但律師指出，賣方可以辦理遺失手續(xù)取得新的房產(chǎn)證，并將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給新的買家。

地稅工作人員還表示，這種避稅辦法下買方契稅是始終不能免的，只有賣方占了稅收便宜，但風(fēng)險(xiǎn)卻全是買方承擔(dān)。

還有，業(yè)主如果因資金短缺還可以拿房產(chǎn)去抵押貸款，當(dāng)發(fā)生還款困難，銀行是有權(quán)利收房的。如果遇上賣家私自抵押或者進(jìn)行二次銷售，找得到原業(yè)主還好，要是他跑了找不到，那就成無(wú)頭官司了。

其二簽訂合同先租后賣花招

針對(duì)5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋全額繳納營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)的政策，一些賣方與買方約定，買方先以租賃的方式入住，5年期限到了以后雙方再按約定價(jià)格交易過(guò)戶，到時(shí)租金就抵房?jī)r(jià)。

后果：這種方法和第一種方法一樣，也是賣方節(jié)省了售房的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)，買方卻要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)。如果幾年后房屋價(jià)格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，這對(duì)于買方來(lái)講，則要承擔(dān)由此帶來(lái)的諸多機(jī)會(huì)成本。同時(shí)賣方還有可能在此期間將此房抵押或另外出售，對(duì)于買方而言法律風(fēng)險(xiǎn)極大。另外，地稅部門的工作人員指出，賣方雖然少交了賣房子的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)，但在租賃期間必須依法承擔(dān)房屋出租的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等。

其三假贈(zèng)與真賣房花招

我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，對(duì)私人贈(zèng)與房屋的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。由于稅務(wù)機(jī)關(guān)人力限制，不可能對(duì)每一筆贈(zèng)與行為進(jìn)行核實(shí)，所以假贈(zèng)與真賣房，也是一種比較流行的逃稅花招。

后果：地稅部門工作人員指出，為防止房屋買賣雙方利用假贈(zèng)與行為偷逃稅，國(guó)家稅務(wù)總局最近已經(jīng)出臺(tái)新規(guī)定，要求個(gè)人贈(zèng)與房屋必須提交有效證明材料(如公證書)，經(jīng)審核后才能免稅，而且規(guī)定這種行為稅務(wù)機(jī)關(guān)不能開具發(fā)票。新規(guī)定最關(guān)鍵在于，受贈(zèng)方在以后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)會(huì)面臨高額的稅收，其個(gè)人所得稅將按銷售收入扣除合理稅費(fèi)后的20%征收，重要的是明文規(guī)定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。對(duì)不是通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，受贈(zèng)人再轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)的營(yíng)業(yè)稅，其購(gòu)房時(shí)間將從受贈(zèng)者取得房屋時(shí)間算起，而不能從贈(zèng)與人取得房屋時(shí)算起。

假贈(zèng)與讓賣方少交了營(yíng)業(yè)稅，買方卻要面臨未來(lái)出售房屋時(shí)高額的個(gè)人所得稅，很不劃算。

律師提醒，采取假贈(zèng)與真買賣的方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，對(duì)買方來(lái)說(shuō)還存在很大的交易風(fēng)險(xiǎn)。比如確定付款方式就是一個(gè)難題。因?yàn)橘u方在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前可以隨時(shí)撤銷贈(zèng)與，即使買方已付了定金，也對(duì)出售方?jīng)]有約束力，定金很難受到法律保護(hù)。此外，《民法典》規(guī)定：“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任?！睋Q言之，如果買方收到的房屋有質(zhì)量問(wèn)題，也不能要求原主人予以賠償。

其四簽訂“陰陽(yáng)合同”花招

這是最為普遍的做法，許多中介公司建議買賣雙方在簽訂真實(shí)合同之外，另外再簽一個(gè)假合同，把售房?jī)r(jià)格定得比市場(chǎng)價(jià)格低很多，以達(dá)到少繳稅的目的。這種方法雖然繳了營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和買方契稅，但因?yàn)楹贤灰變r(jià)格低了，納稅額相應(yīng)減少。

后果：地稅部門工作人員指出，這是一種偷稅行為，如果被發(fā)現(xiàn)，買賣雙方除了補(bǔ)繳稅款還將面臨數(shù)倍罰款。我市房地產(chǎn)交易中心征稅窗口就曾發(fā)現(xiàn)這樣的行為，并被移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行處罰。

律師指出，二手房交易中使用“陰陽(yáng)合同”，對(duì)買方很不利。一旦買方想再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí)，將面臨兩個(gè)問(wèn)題：一是由于買入價(jià)低，房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低;二是由于買入價(jià)低，再次賣出和買入價(jià)之間的差額就會(huì)比較大，再次繳稅時(shí)也會(huì)相應(yīng)多繳個(gè)人所得稅，而個(gè)人所得稅的稅率是20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)稅和契稅的稅率。對(duì)賣方而言也有風(fēng)險(xiǎn)，如果是過(guò)戶前對(duì)方只付了部分房款，約定過(guò)戶后再付款，等過(guò)戶后買方動(dòng)起歪腦筋，堅(jiān)持以申報(bào)的合同價(jià)為據(jù)，剩下的差價(jià)不予給付，賣方還得承擔(dān)法律糾紛。

地稅局提醒房屋買賣雙方，為了逃避房屋轉(zhuǎn)讓稅收采取的種種花招，都隱藏著交易風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)，而且往往獲利的是賣方，而買方卻處于極不利的地位。所以房屋交易雙方，不要費(fèi)盡心思去省點(diǎn)稅錢卻惹來(lái)大麻煩，更不要聽信少數(shù)不誠(chéng)信的房屋中介，因?yàn)橐坏┏隽硕愂?、法律糾紛，中介完全可能置身事外，當(dāng)事人卻要陷身其中。房屋畢竟是咱老百姓的大額資產(chǎn)，拿到安心房，能睡安心覺，才是頭等大事。

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