專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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二手房買賣流程是怎樣的
根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓約定按照下列程序辦理，(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格;(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理;(四)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估;(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
第一步、置業(yè)前的考慮
1.租房還是買房
置業(yè)前，買家應(yīng)該明白自己置業(yè)的目的是什么，比較一下究竟是租房還是買房。租、買各有優(yōu)缺點(diǎn)，在成本、風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定性以及其他方面各有利弊，買家應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際需要來作出決定。
2.買房買一手房還是二手房
如果買房已經(jīng)決定了要買房，買樓前便要先決定要購入一手房還是二手房。
3.了解自己的財(cái)務(wù)狀況
買家應(yīng)清楚了解自己的財(cái)務(wù)狀況然后作出決定，購房者應(yīng)該清楚的衡量自己的供款能力，自己一個(gè)月究竟可以負(fù)擔(dān)多少的供款，每月供款的話，其他開支比例也要協(xié)調(diào)好。
第二步、找房
1.哪個(gè)小區(qū)好?
擇地而居，選擇一個(gè)合適自己居住的地區(qū)是相當(dāng)重要。要考慮到的因素主要有該區(qū)的樓價(jià)及升值潛力，還有該區(qū)的土地規(guī)劃。會(huì)不會(huì)有大型工程陸續(xù)展開亦都是一個(gè)值得關(guān)注的問題，因?yàn)閱挝坏木坝^及生活環(huán)境均會(huì)受到很大的影響。
置業(yè)人士應(yīng)首先設(shè)定自己心目中的居住地區(qū)應(yīng)有條件，例如對交通設(shè)施、學(xué)校網(wǎng)、公共設(shè)施、食肆、購物設(shè)施，以及環(huán)境和治安質(zhì)素的要求等，將每一項(xiàng)條件排序，認(rèn)為最應(yīng)有的地區(qū)條件放在最前，如此類推。這樣做買家便能清楚自己最需要的是什么。
2.選擇適合自己的住宅。
除了選擇居住的地區(qū)，置業(yè)人士亦要考慮什么類型的住宅才合適自己、住宅又應(yīng)擁有什么的條件。置業(yè)人士首先設(shè)定自己心目中的住宅應(yīng)有條件，如樓盤的開發(fā)商、樓盤的地理位置、外觀、住宅類型、物業(yè)質(zhì)素、物業(yè)設(shè)施、會(huì)所設(shè)施、樓價(jià)、樓齡、升值潛力等，將每一項(xiàng)條件排序，認(rèn)為最應(yīng)有的住宅條件放在最前，如此類推。這樣做買家便能清楚自己需要的是什么。
住宅類型則有好幾種，大致上可分為四類：獨(dú)立別墅、花園洋房、大型屋苑及單幢樓，各自有本身的優(yōu)缺點(diǎn)。獨(dú)立別墅及花園洋房可飼養(yǎng)寵物，較為獨(dú)立自主，不受屋苑式管理的約束及影響;大型屋苑往往可以自給自足，屋苑內(nèi)有各項(xiàng)飲食購物、交通及文娛康樂設(shè)施，不過通常都禁止飼養(yǎng)寵物;部分單幢樓雖坐擁地利優(yōu)勢，不過管理費(fèi)一般較貴，亦欠缺康樂及會(huì)所設(shè)施。
不同住宅類型有各自的長短處，買家要考慮清楚自己對住宅有什么要求。如想飼養(yǎng)寵物，可選擇別墅或花園洋房。如想生活簡單方便，選擇大型屋苑，所有設(shè)施都齊備。
第三步、看房
如果選擇了委托地產(chǎn)代理幫忙找房及看房，買家就須簽署看房紙，這是香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局的指引及要求，目的在于保障買家及代理雙方之利益。因此要小心，不要經(jīng)不同的代理看同一個(gè)單位，以免引起要付雙份傭金的后果。
在看房的過程中，買家要小心謹(jǐn)慎，以下是一些應(yīng)注意的事項(xiàng)：
審查單位及樓宇是否合適，如單位間隔、座向、景觀、用料、裝修、附送設(shè)備、樓宇設(shè)施、樓宇維修狀況、環(huán)境。
應(yīng)該注意看房時(shí)的天氣，盡可能看兩次以上，分別在陰晴天各看房一次。
晴天看房，可以看清楚單位外望的景觀。
雨天看房，可以查看單位有沒有滲水。
查看單位有否違例建筑、有沒有僭建、間隔結(jié)構(gòu)曾否作改動(dòng)。查詢物業(yè)用途，有否列明物業(yè)作住宅用途。如有懷疑可向代理查詢，代理有責(zé)任提供有關(guān)物業(yè)的所有資料，屋宇署亦有相關(guān)紀(jì)錄可查冊。查核清楚大廈公契，了解清楚個(gè)別單位的業(yè)主是否要承擔(dān)維修的費(fèi)用。查詢物業(yè)是否負(fù)資產(chǎn)。
第四步、交易須知
對于一般人來說，可能不太熟識(shí)購買物業(yè)的交易程序，即使是委托代理的買家得到了代理的協(xié)助，但也最好了解一下交易的程序以保障自己的利益。以下列了數(shù)個(gè)要注意的事項(xiàng)：
買樓前，決定清楚自己所選的業(yè)權(quán)結(jié)構(gòu)，是聯(lián)權(quán)共有還是分權(quán)共有。
1、聯(lián)權(quán)共有：業(yè)權(quán)由兩人共有，其中一方死去后，其業(yè)權(quán)會(huì)自動(dòng)由另一方的業(yè)權(quán)擁有人所得。
2、分權(quán)共有：業(yè)權(quán)是可分割的，物業(yè)由各業(yè)主各占一個(gè)比例。假若其中一位業(yè)主去世，其業(yè)權(quán)會(huì)自動(dòng)由其遺產(chǎn)受益人所擁有，而并不是由其它業(yè)主共同擁有。
認(rèn)清整個(gè)買賣程序，以及須簽署的法律文件：
1、臨時(shí)買賣合約：買賣雙方就物業(yè)交易的條款及樓價(jià)達(dá)成協(xié)議后所簽訂的合約。買方要付予賣方臨時(shí)訂金(細(xì)訂)，一般為房價(jià)3-5%。
2、正式買賣合約：一般在簽署臨時(shí)買賣合約后14日內(nèi)，買賣雙方要簽署正式買賣合約。買方要付予賣方大訂，一般為房價(jià)之10%。
3、按揭契約：買方須于交易完成當(dāng)日或之前已簽署按揭契約。銀行會(huì)于買方簽定按揭契約后，代表買方將借貸的款項(xiàng)付予賣方。而樓契亦則由按揭銀行保管，直至買方將全部貸款還清為止。
第五步、買賣流程
1.買方(透過代理)與賣方議價(jià)及洽談各項(xiàng)條款
2.簽訂臨時(shí)買賣合約，支付細(xì)訂(一般為樓價(jià)之3-5%)
3.簽訂臨時(shí)合約后14天內(nèi)，買賣雙方簽署正式買賣合約，買方付予賣方大訂(一般為樓價(jià)之10%減去細(xì)訂已付的數(shù)目后所得的余數(shù)，便是應(yīng)繳付之大訂。細(xì)訂加上大訂，通常是樓價(jià)的一成。)
4.打厘印、繳付印花稅及于土地注冊處登記合約
5.買賣雙方協(xié)議正式完成交易日期(通常簽署正式買賣合約后一個(gè)月內(nèi))
6.買方律師審核業(yè)權(quán)
7.買方律師草擬樓契，由賣方律師審核確保無誤
8.成交前一日，買方前往單位驗(yàn)樓，查看一切是否妥當(dāng)
9.正式完成交易日
10.買賣雙方簽署樓契
買方律師將樓價(jià)余數(shù)交給賣方律師
賣方將物業(yè)交吉及交還單位鑰匙予買方(交吉日期不定，可由雙方協(xié)議)
11.打厘印及于土地注冊處登記該樓契
12.完成交易
以上是關(guān)于在香港購買二手房的流程以及注意事項(xiàng)。
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