專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、次承租人是否存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
1.轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人具有約束性。由于租賃關(guān)系是一種信賴(lài)關(guān)系，次承租人對(duì)房屋的使用、收益行為對(duì)出租人所有權(quán)的限制，多國(guó)法律均對(duì)轉(zhuǎn)租有所規(guī)制。我國(guó)民法典第七百一十六條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。由此可見(jiàn)，次承租人的租賃權(quán)必須建立在出租人自由處分物權(quán)的基礎(chǔ)上，符合意思自治原則，同時(shí)為法律規(guī)定所認(rèn)可。轉(zhuǎn)租關(guān)系雖然是發(fā)生在次承租人和承租人之間的租賃關(guān)系，但其合法基礎(chǔ)在于出租人賦予了承租人轉(zhuǎn)租的權(quán)利，因所有權(quán)人自我設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)的行為而擴(kuò)張了租賃合同的相對(duì)性，使轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人具有約束性。
2.次承租人實(shí)際占有、使用房產(chǎn)，賦予其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有可操作性。承租人通過(guò)租賃關(guān)系取得房產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)，在出租人同意的前提下，將權(quán)利再度轉(zhuǎn)讓給次承租人，產(chǎn)生了權(quán)利的效力延遞，次承租人據(jù)此形成了對(duì)房產(chǎn)的實(shí)際占有。由于承租人通過(guò)轉(zhuǎn)租合同讓渡了對(duì)房產(chǎn)的占有，已經(jīng)不再占有房產(chǎn)，次承租人實(shí)際占有房產(chǎn)符合民法典第四百五十八條規(guī)定的基于合同關(guān)系產(chǎn)生的占有情況，而次承租人的占有狀態(tài)也為出租人所認(rèn)可，次承租人是房產(chǎn)的實(shí)際使用收益人，賦予其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)更有利于實(shí)現(xiàn)物權(quán)統(tǒng)一和法律關(guān)系的穩(wěn)定。
3.符合公平保護(hù)的現(xiàn)實(shí)需要。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度設(shè)計(jì)的首要目的是保護(hù)居住生存權(quán)。在房產(chǎn)被轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人才是房產(chǎn)的實(shí)際使用人，如果局限于原租賃合同的相對(duì)性，不承認(rèn)次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，便違背了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)設(shè)立的目的，不能實(shí)際發(fā)揮該制度的效力價(jià)值。不管是出于營(yíng)利還是原租賃需求發(fā)生變化，既然承租人已經(jīng)合法轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)利，對(duì)房產(chǎn)的實(shí)際需求應(yīng)當(dāng)弱于次承租人，房產(chǎn)對(duì)次承租人來(lái)說(shuō)則具有更大的使用價(jià)值。
二、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期間如何確定
關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》物權(quán)編的解釋(一)第十一條
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理;沒(méi)有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：
(一)轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn);
(二)通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日;
(三)轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日;
(四)轉(zhuǎn)讓人未通知，且無(wú)法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個(gè)月。
在民事合同關(guān)系中，租賃房屋一般是為了滿(mǎn)足實(shí)際生產(chǎn)生活的需要，承租人在對(duì)房屋長(zhǎng)時(shí)間居住、使用后，自然會(huì)對(duì)其住所產(chǎn)生較為深厚的情感和一定程度的依賴(lài)，而圍繞房屋也會(huì)形成一系列穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系和法律關(guān)系，因此法律有必要賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，以維護(hù)其對(duì)房屋所具有的正當(dāng)合法權(quán)益。
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