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買(mǎi)房應(yīng)該看清“五證二書(shū)”

房屋質(zhì)量問(wèn)題排第一

據(jù)中消協(xié)數(shù)據(jù)，2023年全年共接到房產(chǎn)及建材類投訴24599件，焦點(diǎn)主要集中在房屋質(zhì)量問(wèn)題、合同糾紛、房屋面積欺詐、物業(yè)服務(wù)糾紛等方面。其中涉及質(zhì)量問(wèn)題投訴達(dá)49.1%，占據(jù)了投訴數(shù)的“半壁江山”。作為普通購(gòu)房者，如何才能避開(kāi)最令人頭疼的房屋質(zhì)量問(wèn)題，不花冤枉錢(qián)呢?

途徑一：選擇品牌房企。通常情況下，知名房企與大型建設(shè)集團(tuán)保持著長(zhǎng)期、穩(wěn)定的合作，而后者的工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)往往是高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，可以從源頭上保證房屋的質(zhì)量安全。而一些中小規(guī)模的施工單位不排除有將工程二次外包的情況，導(dǎo)致工程質(zhì)量“縮水”，類似的案例在日常報(bào)道中并不少見(jiàn)，值得購(gòu)房者留心。

途徑二：收房時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房師。房子到了交付期，開(kāi)發(fā)商會(huì)通知準(zhǔn)業(yè)主們前去收房，這時(shí)建議購(gòu)房者可以帶個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的驗(yàn)房師傅去，用專業(yè)的工具，測(cè)出不好的地方讓開(kāi)發(fā)商整改。

通常情況下，專業(yè)的驗(yàn)房師會(huì)在有問(wèn)題的地方用粉筆做記號(hào)，結(jié)束時(shí)出具一份房屋質(zhì)檢檔案表，如果室內(nèi)存在墻面空鼓、地面平整度偏差、地面凈高偏差等問(wèn)題可以被發(fā)現(xiàn)并記錄下來(lái)。

業(yè)內(nèi)人士表示，像客廳地面凈高偏差、地面空鼓現(xiàn)象，還有客廳空調(diào)孔被陽(yáng)臺(tái)雨水管擋住等都屬于設(shè)計(jì)分工沒(méi)做好，算施工通病，整改起來(lái)還相對(duì)容易。如果碰到樓板下垂、貫穿性裂縫、外墻漏水的問(wèn)題，估計(jì)就難辦了。而這些專業(yè)性強(qiáng)的問(wèn)題，一般購(gòu)房者是發(fā)現(xiàn)不了的，因此花點(diǎn)錢(qián)聘請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房師顯得很有必要。

看清“五證二書(shū)”是關(guān)鍵

即使不買(mǎi)房的人，對(duì)于“五證齊全”也不陌生。然而實(shí)際操作中，很多購(gòu)房者卻往往盯著房?jī)r(jià)、戶型，忽視了房地產(chǎn)資質(zhì)這一關(guān)鍵性因素。購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，一旦遇到無(wú)良開(kāi)發(fā)商或市場(chǎng)清理違規(guī)項(xiàng)目等情形，交完錢(qián)卻拿不到房的狀況便會(huì)尾隨而至。

看清“五證”，包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。而“五證”中主要看“兩證”，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，有了這兩證，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，尤其是預(yù)售許可證。

需要提醒的是，查看“五證”的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。

此外，有部分開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取的是臨時(shí)土地使用證，意味著開(kāi)發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房?jī)?nèi)/外銷預(yù)/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。簽合同前，建議購(gòu)房者一定要看清楚所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利地辦理產(chǎn)權(quán)證。

而“兩書(shū)”是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過(guò)程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書(shū)。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

置業(yè)功課提前修

“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格再便宜也不能買(mǎi)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人此前就表示，小產(chǎn)權(quán)房就是違法的存在，所以永遠(yuǎn)不會(huì)被“轉(zhuǎn)正”。所以，小產(chǎn)權(quán)房并不會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記而變得合法。

提醒各位購(gòu)房者注意，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì)引發(fā)一批持有小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者低價(jià)拋售，在買(mǎi)房時(shí)一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買(mǎi)到?jīng)]有房產(chǎn)證的房子，使自身利益受到損害。

戶型選擇很重要。老話說(shuō)“鞋子擱不擱腳，只有自己知道”。戶型的好壞直接決定了將來(lái)居住的舒適度。選擇戶型時(shí)，購(gòu)房者除了要看規(guī)劃圖和沙盤(pán)，還應(yīng)當(dāng)特別注意內(nèi)部空間的規(guī)劃、布局，以免事后遺憾，影響居住效果。

貸款約定要謹(jǐn)慎。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，尤其碰到政策多變的時(shí)期，買(mǎi)家要謹(jǐn)慎簽訂合同。有兩點(diǎn)尤其重要，一是約定貸款按揭辦不下來(lái)時(shí)的處理方式，二是約定對(duì)雙方公平的違約責(zé)任及合同解除條件。貸款約定越謹(jǐn)慎，日后在貸款政策出現(xiàn)變化時(shí)發(fā)生糾紛的可能性越小。

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