深圳樓市：抵押經(jīng)營貸，個(gè)體戶和公司有區(qū)別么？區(qū)別是什么？

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【粉絲提問】1 抵押經(jīng)營貸，個(gè)體戶和公司有區(qū)別么？區(qū)別是什么？
2 房管局的評估價(jià)是不是一個(gè)小區(qū)就一個(gè)評估價(jià)？
3 承問題2，如果是一個(gè)，那么，首付和月供能力不足的，可否買入小區(qū)有些硬傷的房產(chǎn)？配合gpgd，做到很低的首付。留足幾年月供，對抗風(fēng)險(xiǎn)，變相增加面積。

回答：

1.都能辦貸款但是流程和資料不同，要求不同，如果是真實(shí)經(jīng)營就不需要考慮太多。一般包裝個(gè)體就行，有限公司后期維護(hù)和注銷相對繁瑣一些。

2.不是，評估通常會滯后市場1個(gè)月的行情價(jià)格，但是像漲幅過快的，比如寶中碧海，評估通常偏低；漲幅過慢的，龍崗羅湖，就容易拉高評估。

3.缺點(diǎn)換價(jià)格，樓層，戶型，朝向，裝修等因素疊加的折價(jià)不會超過15%，能不能入手還是看價(jià)格。

【會員提問】您好老師！個(gè)人的情況想請您給點(diǎn)建議：我在石廈葵花公寓有套房子，36平復(fù)式，欠210w，供1.1w，租7600；老婆的房子在沙尾金地名軒，50平，欠100w，供5000，租金抵月供。家住單位公寓房，短期內(nèi)不會搬，家庭月入4.5萬。打算把葵花公寓賣掉，再買套總價(jià)高的房子投資。關(guān)注您一段時(shí)間了，感覺受教很多。麻煩老師幫忙分析下，這樣想法可以嗎？如何操作好？非常感謝！

回復(fù)：

1.石廈葵花公寓目前市場價(jià)在460左右，還清欠款后還有250在手，金地名軒這套在390左右，欠款100，可用的融資空間390*0.7-100=173w。

2.正常情況下，你們都是有房有貸，以家庭為單位去置換第二套，第一套未結(jié)清的情況下，再買就是首付7成。這樣選擇的標(biāo)的面太窄，只能選擇350左右?？梢赃\(yùn)用抵押方式7改3，抵押利息比房貸還低，民生銀行，抵押最高8成，月息3里3，年化4.3%，25年先息后本，9年不用過橋，供參考。真實(shí)經(jīng)營企業(yè)，貼息半年。

3.在目前沒有現(xiàn)金流的情況下，較為合適的標(biāo)的區(qū)間500-600。不需要運(yùn)用金地名軒空間抵押融資。

標(biāo)的的選擇可以在500附近，首付150，留100在手，貸款350，月供1.8w左右，按照目前的留手備用資金和正向月入現(xiàn)金流，如果出租后，按照8k租金，實(shí)際月供1w，基本無太大供樓壓力。

標(biāo)的還可以適當(dāng)再到600，首付180，留70在手，貸款420，月供2.1w左右，如果出租后，按照8k租金，實(shí)際月供1.3w，年月供15w，4-5年內(nèi)不用擔(dān)心月供，隨著正向現(xiàn)金流積累后，到限售期過后，再做調(diào)整。

【會員咨詢】我兒子名下一套房，有過貸款，己還清，現(xiàn)紅本在手。女朋友深戶無房。如果領(lǐng)證結(jié)婚了后，他倆可以首付三成買房不？如何操作呢？求指點(diǎn)

回復(fù)：

結(jié)婚了，用女方的名義購買算做家庭首套首付3成。可以同時(shí)的作為償還人?；楹筚徺I，為共同財(cái)產(chǎn)。也可以婚前，用兒子名義購買，正常首付7成，可以用抵押的方式，墊資后然后抵押兩成出來，同樣可以做到7成改5成，5成改3成。這樣是屬于兒子的婚前財(cái)產(chǎn)。兩種都可行，看家庭去拿捏。

【咨詢】首房首貸工作：在寶安福永家庭：兩個(gè)小孩，一年級，3年級。需求：能兼顧。學(xué)位和自住，600以內(nèi)，是去新安老城區(qū)找，還是去買沙井福永西鄉(xiāng)一手樓，請給些意見，沙井沒什么好學(xué)校，還是買個(gè)2房的都市翠海，靈芝新村，謝謝

回復(fù)：

考慮學(xué)位，建議多關(guān)注新安翻身。都市翠海華苑，2004年建造，靠近靈芝地鐵口，一點(diǎn)也沒都市的感覺，獨(dú)棟樓，靠馬路，樓下是醫(yī)院，戶型以小戶型為主19-25平左右單房、30平左右一房一廳、52到60平的兩房、80平左右的三房。靈芝新村是多層樓梯房，這個(gè)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)最大的樓盤，93棟，1983年左右，共2700多戶，戶型69-90平兩房三房。

對于這類老破小學(xué)區(qū)房只能單考慮總價(jià)了，不能看單價(jià)。這2個(gè)盤對比，更傾向入手都市翠海。站在現(xiàn)在看，現(xiàn)在的每一套學(xué)區(qū)房都貴。站在未來看，現(xiàn)在的每一套學(xué)區(qū)房都是筍盤。一直如此。沙井的新盤，海岸城可以關(guān)注下。?

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生活不是林黛玉，不會因?yàn)閼n傷而風(fēng)情萬種。

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